Юридическое оформление договора купли-продажи квартиры в Томске

⠀Для регистрации права собственности нужен правоустанавливающий документ-основание. Как ясно из названия, этот документ устанавливает право определённого круга лиц на владение и распоряжение определённым имуществом.
⠀
⠀Документом-основанием могут служить:
⠀● Договор купли-продажи.
⠀● Дарственная.
⠀● Договор мены.
⠀● Свидетельство о наследстве по закону или по завещанию.
⠀● Решение суда.
⠀● Ордер на приватизацию или договор социального найма/ренты.
⠀
⠀Регистрируется право собственности в едином государственном реестре недвижимости – ЕГРН. Для регистрации, с документом-основания необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр или в МФЦ*.
⠀*МФЦ – многофункциональный центр.
⠀
⠀По завершению регистрации владелец получает подтверждающий документ, удостоверяющий проведение государственной регистрации возникновения и перехода права собственности на объект недвижимости; сейчас это выписка из ЕГРН*.
⠀*ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.
⠀До 15 июля 2016 года право подтверждающим документом являлось свидетельство о собственности; после – упразднено.

⠀Продажа 2-мя и более совершеннолетними собственниками подразумевает тот же пакет документов, что и при продаже одним владельцем. Но, только в случаях продажи по одной сделке. Иными словами, каждый владелец объекта недвижимости, указанный в документе, подтверждающем возникновение права, должен быть непосредственным участником в сделке.

⠀В случаях, когда владельцем недвижимости указан человек, находящийся в браке, дополнительно может понадобиться нотариально удостоверенное согласие на продажу от супруга, если недвижимое имущество является совместно нажитым.

Когда требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу недвижимости?
⠀1. Продавец находится в браке и недвижимость приобреталась в браке, но супруг продавца не является собственником объекта и не выступает в качестве участника сделки.
⠀2. Продавец находится в разводе, но объект приобретался в браке.

⠀Необходимость нотариального согласия при распоряжении общим имуществом, требующим обязательной государственной регистрации, прямо указана в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 под №223-ФЗ.

Когда не требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу недвижимости?
⠀1. Супруги являются равноправными участниками сделки и оба указываются в договоре купли-продажи в качестве продавцов.
⠀2. Продавец-супруг действует на основании выданной вторым супругом доверенности, где прямо определено, что доверенное лицо имеет право действовать от имени и в интересах доверителя, касательно продаваемого объекта недвижимости. Что, по сути, является согласием.
⠀3. Недвижимость получена продавцом в наследство, подарок, по приватизации или приобретена до брака.
⠀4. Продавец находится в браке и у него имеется брачный договор, где очевидным образом определено единоличное распоряжение продаваемым имуществом.
⠀5. Продавец находится в разводе и у него имеется соглашение о разделе совместно нажитого имущества, где очевидно указано, что продаваемый объект находится в его единоличном распоряжении.

Зарегистрируют ли сделку без нотариального согласия супруга?
⠀Регистрация сделки без нотариального согласия супруга в случаях, когда такое согласие требуется, возможна; однако, это несёт за собой следующий риск: супруг вправе заявить свои права на причитающуюся ему часть проданного объекта недвижимости в течение 3-х лет после совершения сделки. При необходимости наличия нотариального согласия и его отсутствии, запись об этом будет внесена в реестр, вместе с записью о государственной регистрации. Эта запись в будущем может являться доказательством в суде, что покупатель знал о несогласии супруга на продажу. Если приобретение недвижимости неизбежно, и покупатель готов осуществить покупку, не взирая на риск, тогда следует воспользоваться титульным страхованием.

⠀При продаже недвижимости, где собственниками числятся дети, требуется получение разрешения органов опеки и попечительства.
⠀В качестве удостоверения личности несовершеннолетнего служит свидетельство о рождении, если ребёнок младше 14 лет; паспорт и свидетельство о рождении, если ребёнку от 14 до 18 лет; после 18 лет гражданин становится совершеннолетним и способен действовать самостоятельно при отсутствии факторов для признания его недееспособным.
⠀Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему или совершеннолетнему лицу, признанному полностью недееспособным или ограниченно дееспособным, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Об этом прямо сказано в пункте 2 статьи 54 федерального закона от 13.07.2015 под №218-ФЗ.

⠀Продажа недвижимости в долевой собственности совершеннолетних дееспособных владельцев может осуществляться двумя способами:
⠀1. Если все дольщики принимают непосредственное участие в сделке и очевидным образом имеют роли продавцов договоре купли-продажи, тогда такая сделка проводится обычным способом и для договора купли-продажи требуется минимальный перечень документов.
⠀2. Если покупатель приобретает только долю в праве собственности, тогда требуется удостоверенный нотариусом письменный отказ остальных дольщиков от преимущественного права покупки. Сразу после получения такого отказа от всех участников долевой собственности, продавец вправе продать свою долю.
⠀Если получение отказа не представляется возможным, тогда продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и прочих условий продажи. Если остальные участники не приобретут продаваемую долю в течение месяца, тогда продавец вправе совершить сделку купли-продажи с любым покупателем.
⠀Купля-продажа не всего объекта целиком в одной сделке, а только доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному удостоверению нотариусом, о чём прямо указано в пункте 1.1. статьи 42 федерального закона от 13.07.2015 под №218-ФЗ.
⠀Вопросы преимущественного права покупки регулируются статьёй 250 гражданского кодекса Российской Федерации.

⠀1. Банковская ячейка
⠀Банковская ячейка – по сути – обычный сейф, который расположен в безопасном месте – банке.
⠀Ячейки располагаются в специальных помещениях банка, оснащённых сигнализацией. Доступ продавца к сейфу происходит как при расчёте через аккредитив; за исключением того, что расчёты ведутся с физическим присутствием денег – они совместно с продавцом и покупателем закладываются в ячейку, а после предъявления продавцом документа о переходе прав собственности к покупателю, бывшему собственнику предоставляется доступ к ячейке.
⠀Материальное присутствие наличных денег ведёт к удорожанию расчётов и дополнительным затратам при передаче денег, по сравнению с аккредитивом; из-за необходимости обеспечения банком физического хранилища и, соответственно, дополнительных мер безопасности, например, вооружённой охраны и защитных противопожарных средств.
⠀Преимущества банковской ячейки:
⠀✓ Относительная сохранность денег до полного перехода права собственности.
⠀Недостатки банковской ячейки:
⠀✘ В случае отзыва лицензии у банка, следует его ликвидация. Лица, имеющие денежные требования к банку, предъявляют их ликвидатору. Как показывает практика, удовлетворение требований по выплате средств занимает продолжительное время и производится не в полном объеме. Возникновение подобной ситуации способно доставить некоторый дискомфорт. 
⠀✘ Необходимо внимательно изучать предлагаемые условия в договоре аренды банковской ячейки; так, например, абзац 3 пункта 3 статьи 922 ГК РФ гласит: «Если договором хранения ценностей в банке с предоставлением клиенту индивидуального банковского сейфа не предусмотрено иное, банк освобождается от ответственности за не сохранность содержимого сейфа, если докажет, что по условиям хранения доступ кого-либо к сейфу без ведома клиента был невозможен либо стал возможным вследствие непреодолимой силы.»
⠀Иными словами, как минимум, требуется чётко определить порядок и условия предоставления доступа к ячейке как продавцу, так и покупателю, поскольку на этом этапе существуют зафиксированные случаи мошенничества.
⠀
➖➖➖➖➖➖➖➖➖
⠀
⠀2. Аккредитив
⠀Аккредити́в, простыми словами, — аренда специального банковского счёта с назначением определённых условий получения средств с этого счёта.
⠀Купля продажа квартиры с расчетом через аккредитив обеспечивает сохранность денег до полного завершения процесса перехода прав собственности к покупателю.
⠀При такой форме расчётов контакт продавца с деньгами происходит только после государственной регистрации документов – при предъявлении банку документа, подтверждающего переход права собственности, деньги с аккредитивного счёта будут переведены на счёт продавца.
⠀Преимущества аккредитива:
⠀✓ Деньги будут находиться в относительной сохранности до полного перехода права собственности.
⠀✓ Сравнительно с банковской ячейкой, более дешёвый способ безопасных расчётов.
⠀Недостаток аккредитива:
⠀✘ У банка могут отозвать лицензию; читай последствия в способе расчётов через банковскую ячейку.
⠀
➖➖➖➖➖➖➖➖➖
⠀
⠀3. Расчёт наличными
⠀Самый быстрый способ расчётов. Можно осуществить как в день сдачи на регистрацию, так и после перехода права собственности; первый вариант таит риски для покупателя, второй для продавца. Так, если передать средства в день сделки, не убедившись в отсутствии рисков отказа в регистрации, то покупатель может почти безвозвратно потерять денежные средства. В свою очередь, расчёт после перерегистрации собственности несёт в себе потенциал неполучения денег и потери недвижимости продавцом в случае отсутствия средств у покупателя на момент необходимости расчётов. Однако, продавец может уберечь себя от подобной ситуации с помощью договора с обременением; читай «договор купли-продажи с обременением» ниже.
⠀Преимущества расчёта наличными:
⠀✓Быстр.
⠀✓Бесплатен.
⠀✓Расчет в любой оговоренной валюте.
⠀Недостатки расчета наличными:
⠀✘Желательно использовать специализированное оборудование для подсчёта и исключения риска использования поддельных купюр.
⠀✘Опасность хранения и транспортировки крупной суммы.
⠀✘Покупателю следует заранее позаботиться о снятии требуемой суммы со счёта в случае хранения средств в банке. Так, в большинстве банков установлены лимиты на единоразовое обналичивание средств через банкомат; в случае необходимости разового получения крупной суммы, её необходимо заказать в банке заранее.
⠀
➖➖➖➖➖➖➖➖➖
⠀
⠀4. Безналичный расчёт.
⠀Аналогичен расчёту наличными средствами; до перехода права собственности – риск для покупателя; после – риск для продавца.
⠀Преимущества безналичного расчета:
⠀✓Удобен при междугородних покупках.
⠀✓Относительно быстр; особенно при расчётных счетах продавца и покупателя в одном банке.
⠀Недостатки безналичного расчета:
⠀✘Скорее всего, банк возьмёт комиссию за перевод крупной суммы.
⠀
⠀На наш взгляд, самый оптимальный способ расчёта – аккредитивный счёт в одном из крупных банков.

⠀Способ защиты продавца от неполучения денег. Применяется при расчётах с отложенным платежом, например, с использованием аккредитивного счёта или банковской ячейки, а также при продаже недвижимости в рассрочку.
⠀Защиту обеспечивает специальная отметка об обременении в пользу продавца, вносимая в договор перед сдачей на регистрацию. Эта отметка ограничивает права покупателя на распоряжение приобретённой квартирой до полной окончательной оплаты, что позволяет исключить мошеннические действия в виде быстрой перепродажи квартиры и последующем исчезновении. После полного расчёта сторонам требуется повторная встреча для снятия обременения.
⠀По сути, после перехода права собственности к покупателю, квартира становится как бы замороженной. В случае неоплаты, продавец сможет отменить сделку в судебном порядке. В случае оплаты и отказа продавца снять обременение, покупатель сможет снять его в судебном порядке.