Юридическое оформление договора купли-продажи квартиры в Томске
Составим юридически правильный договор купли-продажи за 1 700 ₽
Что входит в стоимость?
⠀✓ Часовой приём сторон в офисе. ⠀✓ Консультация сторон о правовой природе договора купли-продажи, рассмотрение возможных рисков, обсуждение нюансов и особенностей, возникающих по конкретной сделке. ⠀✓ Составление договора купли-продажи. ⠀✓ Помощь в написании расписки о получении продавцом денег. ⠀✓ Консультация и выдача рекомендаций по дальнейшей сдаче пакета документов для государственной регистрации.
⠀1. Удостоверение личности – паспорт. ⠀2. Документ, на основании которого возникло право собственности продавца.
⠀1. Удостоверение личности – паспорт. ⠀⠀1.1. Если покупатель – иностранный гражданин – паспорт государства, где он является резидентом; и заверенный нотариально перевод паспорта. ⠀2. Отчёт об оценке, если объект приобретается в ипотеку.
Это базовые документы, требующиеся для большинства сделок купли-продажи. Некоторые особенности изложены ниже.
⠀Что нужно знать о договоре купли-продажи:
⠀1. Какие бывают документы-основания?
⠀Для регистрации права собственности нужен правоустанавливающий документ-основание. Как ясно из названия, этот документ устанавливает право определённого круга лиц на владение и распоряжение определённым имуществом. ⠀ ⠀Документом-основанием могут служить: ⠀● Договор купли-продажи. ⠀● Дарственная. ⠀● Договор мены. ⠀● Свидетельство о наследстве по закону или по завещанию. ⠀● Решение суда. ⠀● Ордер на приватизацию или договор социального найма/ренты. ⠀ ⠀Регистрируется право собственности в едином государственном реестре недвижимости – ЕГРН. Для регистрации, с документом-основания необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр или в МФЦ*. ⠀*МФЦ – многофункциональный центр. ⠀ ⠀По завершению регистрации владелец получает подтверждающий документ, удостоверяющий проведение государственной регистрации возникновения и перехода права собственности на объект недвижимости; сейчас это выписка из ЕГРН*. ⠀*ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости. ⠀До 15 июля 2016 года право подтверждающим документом являлось свидетельство о собственности; после – упразднено.
⠀2. Как осуществляется сделка с двумя и более совершеннолетними собственниками?
⠀Продажа 2-мя и более совершеннолетними собственниками подразумевает тот же пакет документов, что и при продаже одним владельцем. Но, только в случаях продажи по одной сделке. Иными словами, каждый владелец объекта недвижимости, указанный в документе, подтверждающем возникновение права, должен быть непосредственным участником в сделке.
⠀3. Как происходит сделка с квартирой в совместной собственности супругов?
⠀В случаях, когда владельцем недвижимости указан человек, находящийся в браке, дополнительно может понадобиться нотариально удостоверенное согласие на продажу от супруга, если недвижимое имущество является совместно нажитым. Когда требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу недвижимости? ⠀1. Продавец находится в браке и недвижимость приобреталась в браке, но супруг продавца не является собственником объекта и не выступает в качестве участника сделки. ⠀2. Продавец находится в разводе, но объект приобретался в браке.
⠀Необходимость нотариального согласия при распоряжении общим имуществом, требующим обязательной государственной регистрации, прямо указана в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 под №223-ФЗ. Когда не требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу недвижимости? ⠀1. Супруги являются равноправными участниками сделки и оба указываются в договоре купли-продажи в качестве продавцов. ⠀2. Продавец-супруг действует на основании выданной вторым супругом доверенности, где прямо определено, что доверенное лицо имеет право действовать от имени и в интересах доверителя, касательно продаваемого объекта недвижимости. Что, по сути, является согласием. ⠀3. Недвижимость получена продавцом в наследство, подарок, по приватизации или приобретена до брака. ⠀4. Продавец находится в браке и у него имеется брачный договор, где очевидным образом определено единоличное распоряжение продаваемым имуществом. ⠀5. Продавец находится в разводе и у него имеется соглашение о разделе совместно нажитого имущества, где очевидно указано, что продаваемый объект находится в его единоличном распоряжении.
Зарегистрируют ли сделку без нотариального согласия супруга? ⠀Регистрация сделки без нотариального согласия супруга в случаях, когда такое согласие требуется, возможна; однако, это несёт за собой следующий риск: супруг вправе заявить свои права на причитающуюся ему часть проданного объекта недвижимости в течение 3-х лет после совершения сделки. При необходимости наличия нотариального согласия и его отсутствии, запись об этом будет внесена в реестр, вместе с записью о государственной регистрации. Эта запись в будущем может являться доказательством в суде, что покупатель знал о несогласии супруга на продажу. Если приобретение недвижимости неизбежно, и покупатель готов осуществить покупку, не взирая на риск, тогда следует воспользоваться титульным страхованием.
⠀4. Как происходит продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками?
⠀При продаже недвижимости, где собственниками числятся дети, требуется получение разрешения органов опеки и попечительства. ⠀В качестве удостоверения личности несовершеннолетнего служит свидетельство о рождении, если ребёнок младше 14 лет; паспорт и свидетельство о рождении, если ребёнку от 14 до 18 лет; после 18 лет гражданин становится совершеннолетним и способен действовать самостоятельно при отсутствии факторов для признания его недееспособным. ⠀Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему или совершеннолетнему лицу, признанному полностью недееспособным или ограниченно дееспособным, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Об этом прямо сказано в пункте 2 статьи 54 федерального закона от 13.07.2015 под №218-ФЗ.
⠀5. Как происходит сделка с квартирой в общей долевой собственности?
⠀Продажа недвижимости в долевой собственности совершеннолетних дееспособных владельцев может осуществляться двумя способами: ⠀1. Если все дольщики принимают непосредственное участие в сделке и очевидным образом имеют роли продавцов договоре купли-продажи, тогда такая сделка проводится обычным способом и для договора купли-продажи требуется минимальный перечень документов. ⠀2. Если покупатель приобретает только долю в праве собственности, тогда требуется удостоверенный нотариусом письменный отказ остальных дольщиков от преимущественного права покупки. Сразу после получения такого отказа от всех участников долевой собственности, продавец вправе продать свою долю. ⠀Если получение отказа не представляется возможным, тогда продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и прочих условий продажи. Если остальные участники не приобретут продаваемую долю в течение месяца, тогда продавец вправе совершить сделку купли-продажи с любым покупателем. ⠀Купля-продажа не всего объекта целиком в одной сделке, а только доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному удостоверению нотариусом, о чём прямо указано в пункте 1.1. статьи 42 федерального закона от 13.07.2015 под №218-ФЗ. ⠀Вопросы преимущественного права покупки регулируются статьёй 250 гражданского кодекса Российской Федерации.
⠀6. Какие виды расчётов по сделке бывают?
⠀1. Банковская ячейка ⠀Банковская ячейка – по сути – обычный сейф, который расположен в безопасном месте – банке. ⠀Ячейки располагаются в специальных помещениях банка, оснащённых сигнализацией. Доступ продавца к сейфу происходит как при расчёте через аккредитив; за исключением того, что расчёты ведутся с физическим присутствием денег – они совместно с продавцом и покупателем закладываются в ячейку, а после предъявления продавцом документа о переходе прав собственности к покупателю, бывшему собственнику предоставляется доступ к ячейке. ⠀Материальное присутствие наличных денег ведёт к удорожанию расчётов и дополнительным затратам при передаче денег, по сравнению с аккредитивом; из-за необходимости обеспечения банком физического хранилища и, соответственно, дополнительных мер безопасности, например, вооружённой охраны и защитных противопожарных средств. ⠀Преимущества банковской ячейки: ⠀✓ Относительная сохранность денег до полного перехода права собственности. ⠀Недостатки банковской ячейки: ⠀✘ В случае отзыва лицензии у банка, следует его ликвидация. Лица, имеющие денежные требования к банку, предъявляют их ликвидатору. Как показывает практика, удовлетворение требований по выплате средств занимает продолжительное время и производится не в полном объеме. Возникновение подобной ситуации способно доставить некоторый дискомфорт. ⠀✘ Необходимо внимательно изучать предлагаемые условия в договоре аренды банковской ячейки; так, например, абзац 3 пункта 3 статьи 922 ГК РФ гласит: «Если договором хранения ценностей в банке с предоставлением клиенту индивидуального банковского сейфа не предусмотрено иное, банк освобождается от ответственности за не сохранность содержимого сейфа, если докажет, что по условиям хранения доступ кого-либо к сейфу без ведома клиента был невозможен либо стал возможным вследствие непреодолимой силы.» ⠀Иными словами, как минимум, требуется чётко определить порядок и условия предоставления доступа к ячейке как продавцу, так и покупателю, поскольку на этом этапе существуют зафиксированные случаи мошенничества. ⠀ ➖➖➖➖➖➖➖➖➖ ⠀ ⠀2. Аккредитив ⠀Аккредити́в, простыми словами, — аренда специального банковского счёта с назначением определённых условий получения средств с этого счёта. ⠀Купля продажа квартиры с расчетом через аккредитив обеспечивает сохранность денег до полного завершения процесса перехода прав собственности к покупателю. ⠀При такой форме расчётов контакт продавца с деньгами происходит только после государственной регистрации документов – при предъявлении банку документа, подтверждающего переход права собственности, деньги с аккредитивного счёта будут переведены на счёт продавца. ⠀Преимущества аккредитива: ⠀✓ Деньги будут находиться в относительной сохранности до полного перехода права собственности. ⠀✓ Сравнительно с банковской ячейкой, более дешёвый способ безопасных расчётов. ⠀Недостаток аккредитива: ⠀✘ У банка могут отозвать лицензию; читай последствия в способе расчётов через банковскую ячейку. ⠀ ➖➖➖➖➖➖➖➖➖ ⠀ ⠀3. Расчёт наличными ⠀Самый быстрый способ расчётов. Можно осуществить как в день сдачи на регистрацию, так и после перехода права собственности; первый вариант таит риски для покупателя, второй для продавца. Так, если передать средства в день сделки, не убедившись в отсутствии рисков отказа в регистрации, то покупатель может почти безвозвратно потерять денежные средства. В свою очередь, расчёт после перерегистрации собственности несёт в себе потенциал неполучения денег и потери недвижимости продавцом в случае отсутствия средств у покупателя на момент необходимости расчётов. Однако, продавец может уберечь себя от подобной ситуации с помощью договора с обременением; читай «договор купли-продажи с обременением» ниже. ⠀Преимущества расчёта наличными: ⠀✓Быстр. ⠀✓Бесплатен. ⠀✓Расчет в любой оговоренной валюте. ⠀Недостатки расчета наличными: ⠀✘Желательно использовать специализированное оборудование для подсчёта и исключения риска использования поддельных купюр. ⠀✘Опасность хранения и транспортировки крупной суммы. ⠀✘Покупателю следует заранее позаботиться о снятии требуемой суммы со счёта в случае хранения средств в банке. Так, в большинстве банков установлены лимиты на единоразовое обналичивание средств через банкомат; в случае необходимости разового получения крупной суммы, её необходимо заказать в банке заранее. ⠀ ➖➖➖➖➖➖➖➖➖ ⠀ ⠀4. Безналичный расчёт. ⠀Аналогичен расчёту наличными средствами; до перехода права собственности – риск для покупателя; после – риск для продавца. ⠀Преимущества безналичного расчета: ⠀✓Удобен при междугородних покупках. ⠀✓Относительно быстр; особенно при расчётных счетах продавца и покупателя в одном банке. ⠀Недостатки безналичного расчета: ⠀✘Скорее всего, банк возьмёт комиссию за перевод крупной суммы. ⠀ ⠀На наш взгляд, самый оптимальный способ расчёта – аккредитивный счёт в одном из крупных банков.
⠀7. Что такое договор с обременением?
⠀Способ защиты продавца от неполучения денег. Применяется при расчётах с отложенным платежом, например, с использованием аккредитивного счёта или банковской ячейки, а также при продаже недвижимости в рассрочку. ⠀Защиту обеспечивает специальная отметка об обременении в пользу продавца, вносимая в договор перед сдачей на регистрацию. Эта отметка ограничивает права покупателя на распоряжение приобретённой квартирой до полной окончательной оплаты, что позволяет исключить мошеннические действия в виде быстрой перепродажи квартиры и последующем исчезновении. После полного расчёта сторонам требуется повторная встреча для снятия обременения. ⠀По сути, после перехода права собственности к покупателю, квартира становится как бы замороженной. В случае неоплаты, продавец сможет отменить сделку в судебном порядке. В случае оплаты и отказа продавца снять обременение, покупатель сможет снять его в судебном порядке.
Не нашли ответ на свой вопрос?
Договор составит дипломированный юрист по сделкам с недвижимостью
Коржинский Иван Алексеевич
Спросить по телефону быстрее, чем искать информацию в интернете
Оставьте свой телефон, чтобы получить консультацию или позвоните по номеру +7 (953) 920-41-55
Наши офисы
Здесь вы можете выбрать удобное место для оформления бумаг и экспертиз документов