Документы для оформления договора купли-продажи квартиры

⠀Какие документы нужны продавцу для продажи квартиры:

⠀1. Удостоверение личности – паспорт.

⠀2. Документ-основание – какие бывают документы-основания.

⠀3. Документ, подтверждающий зарегистрированное право продавца распоряжаться продаваемой недвижимостью – Выписка ЕГРН.

⠀Какие документы требуются покупателю при покупке квартиры:

⠀1. Удостоверение личности – паспорт.

⠀⠀1.1. Если покупатель – иностранный гражданин – паспорт государства, где он является резидентом; заверенный нотариально перевод паспорта.

⠀⬆ Это стандартный набор для продавца и покупателя, обязательный для оформления во всех сделках купли-продажи недвижимости.

⠀

⠀Продажа 2-мя и более совершеннолетними собственниками подразумевает тот же пакет документов, что и при продаже одним владельцем. Но, только в случаях продажи по одной сделке. Иными словами, каждый владелец объекта недвижимости, указанный в документе, подтверждающем возникновение права, должен быть непосредственным участником в сделке. Об этом мы упомянем ещё несколько раз по тексту, раскрывая некоторые особенности тех или иных сделок.

⠀В случаях, когда владельцем недвижимости указан человек, находящийся в браке, дополнительно может понадобиться нотариально удостоверенное согласие на продажу от супруга, если недвижимое имущество является совместно нажитым.

⠀

⠀Когда требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу недвижимости? 

⠀Согласие требуется в двух случаях:

⠀1. Продавец находится в браке и недвижимость приобреталась в браке, но супруг продавца не является собственником объекта и не выступает в качестве участника сделки.

⠀2. Продавец находится в разводе, но объект приобретался в браке.

⠀Необходимость нотариального согласия при распоряжении общим имуществом, требующим обязательной государственной регистрации, прямо указана в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 под №223-ФЗ.

⠀ 

⠀Когда не требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу недвижимости: 

⠀Согласие не требуется в пяти случаях:

⠀1. Супруги являются равноправными участниками сделки и оба указываются в договоре купли-продажи в качестве продавцов.

⠀2. Продавец-супруг действует на основании выданной вторым супругом доверенности, где прямо определено, что доверенное лицо имеет право действовать от имени и в интересах доверителя, касательно продаваемого объекта недвижимости. Что, по сути, является согласием.

⠀3. Недвижимость получена продавцом в наследство, подарок, по приватизации или приобретена до брака.

⠀4. Продавец находится в браке и у него имеется брачный договор, где очевидным образом определено единоличное распоряжение продаваемым имуществом.

⠀5. Продавец находится в разводе и у него имеется соглашение о разделе совместно нажитого имущества, где очевидно указано, что продаваемый объект находится в его единоличном распоряжении.

⠀

 ⠀Зарегистрируют ли сделку без нотариального согласия супруга? 

 ⠀Регистрация сделки без нотариального согласия супруга в случаях, когда такое согласие требуется, возможна; однако, это несёт за собой следующий риск: супруг вправе заявить свои права на причитающуюся ему часть проданного объекта недвижимости в течение 3-х лет после совершения сделки. При необходимости наличия нотариального согласия и его отсутствии, запись об этом будет внесена в реестр, вместе с записью о государственной регистрации. Эта запись в будущем может являться доказательством в суде, что покупатель знал о несогласии супруга на продажу. Если приобретение недвижимости неизбежно, и вы готовы осуществить покупку, не взирая на риск, тогда следует воспользоваться титульным страхованием.

⠀При продаже недвижимости, где собственниками числятся дети, требуется получение разрешения органов опеки и попечительства.

⠀В качестве удостоверения личности несовершеннолетнего служит свидетельство о рождении, если ребёнок младше 14 лет; паспорт и свидетельство о рождении, если ребёнку от 14 до 18 лет; после 18 лет гражданин становится совершеннолетним и способен действовать самостоятельно при отсутствии факторов для признания его недееспособным.

⠀Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему или совершеннолетнему лицу, признанному полностью недееспособным или ограниченно дееспособным, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Об этом прямо сказано в пункте 2 статьи 54 федерального закона от 13.07.2015 под №218-ФЗ.

⠀Продажа недвижимости в долевой собственности совершеннолетних дееспособных владельцев может осуществляться двумя способами:

⠀1. Если все дольщики принимают непосредственное участие в сделке и очевидным образом имеют роли продавцов договоре купли-продажи, тогда такая сделка проводится обычным способом и для договора купли-продажи требуется минимальный перечень документов.

⠀2. Если покупатель приобретает только долю в праве собственности, тогда требуется удостоверенный нотариусом письменный отказ остальных дольщиков от преимущественного права покупки. Сразу после получения такого отказа от всех участников долевой собственности, продавец вправе продать свою долю.

⠀Если получение отказа не представляется возможным, тогда продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и прочих условий продажи. Если остальные участники не приобретут продаваемую долю в течение месяца, тогда продавец вправе совершить сделку купли-продажи с любым покупателем.

⠀Купля-продажа не всего объекта целиком в одной сделке, а только доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному удостоверению нотариусом, о чём прямо указано в пункте 1.1. статьи 42 федерального закона от 13.07.2015 под №218-ФЗ.

⠀Вопросы преимущественного права покупки регулируются статьёй 250 гражданского кодекса Российской Федерации.

⠀При купле-продаже недвижимости с привлечением ипотечных средств, пакет предоставляемых от продавца документов увеличивается и, помимо базовых документов, и уникальных, например, при продаже с детьми, требуется:

⠀Что нужно продавцу:

⠀1. Технический паспорт квартиры.

⠀

⠀Что нужно покупателю для приобретения квартиры в ипотеку:

⠀1. Удостоверение личности – паспорт.

⠀2. СНИЛС.

⠀3. Справка по форме 2-НДФЛ или справку по форме банка.

⠀4. Копию трудовой книжки.

⠀5. Документы по объекту залога.

⠀6. Отчёт об оценке стоимости недвижимости, предоставляемой в залог банку. Делается аккредитованными банком оценочными организациями. Список подходящих оценочных компаний следует попросить в банке-кредиторе.

⠀Список документов разнится от банка к банку, поэтому, разумнее всего будет уточнить перечень бумаг в банке-кредиторе.

⠀

⠀Теперь, зная основные требования к различным вариантам документов, вам остаётся только скомбинировать необходимые бумаги исходя из вашей ситуации и начать их подготовку.

⠀Помните о необходимости тщательного контроля и внимательности к сбору документов. Лучше всего, если вы обратитесь за квалифицированной помощью дипломированного юриста, если сами таковым не являетесь. Сделать это вы можете на нашем сайте на странице: «Юридические услуги».