⠀Предварительный договор нужен, чтобы закрепить договорённости между сторонами и определить их ответственность в случае отказа от совершения сделки. Обычно, формой ответственности служат деньги – задаток. Если покупатель отказывается от покупки, то задаток ему не возвращается; если отказывается продавец, тогда он обязан вернуть задаток в двойном размере. Данное положение регулируется пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.
⠀Помимо прочего, если отказ от совершения сделки не обоснован и не достигнуты соглашения о прекращении обязательств, сторона, желающая совершить сделку, вправе обратиться в суд, с целью принуждения к заключению основного договора.
⠀Важно понимать, что предварительный договор без задатка можно приравнивать к устным договорённостям; что, по сути, является обычным «честным словом» обеих сторон…

⠀Нет. Можно сразу купить / продать недвижимость без предварительного договора, — составляя основной договор купли-продажи. Для этого у продавца должны быть собраны все требующиеся документы и справки, а средства покупателя должны быть доступны к неотложному распоряжению.
⠀Опишем пару ситуаций, в которых не следует пренебрегать предварительным договором:
⠀1. Если у покупателя одобренная ипотека, то ему потребуется заказать оценку для банка, что займёт какое-то время, а значит, продавец сможет провести ещё несколько показов и получить более выгодное предложение. В этом случае покупателю следует настоять на задатке. Кроме того, предварительный договор перед покупкой недвижимости позволит выиграть время для тщательной юридической проверки истории объекта.
⠀2. Редкий продавец подготавливает все документы к моменту запуска рекламных объявлений. Это и не мудрено, ведь каждый знает, что покупателя можно искать несколько месяцев. Кроме того, недвижимость бывает обременена обязательствами продавца перед третьими лицами; например, являться залоговым объектом по ипотеке, что потребует времени на снятие подобного обременения. Если продавец получил согласие от покупателя, но не обладает готовым комплектом документов и справок для продажи, тогда ему следует настоять на заключении предварительного договора с покупателем.

⠀Задаток — это денежная сумма, передаваемая продавцу от покупателя в зачёт части стоимости недвижимости. Всегда совершается в письменной форме и служит для финансового обеспечения будущего договора купли-продажи. Отличительной чертой задатка являются штрафные санкции, применяемые при расторжении договора; это напрямую регулируется гражданским кодексом. Пункт 2 статьи 381 ГК РФ гласит:
⠀Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

⠀Аванс — это обычная предоплата, учитываемая при заключении основного договора купли-продажи и возвращаемая без штрафных санкций, в случае отказа от сделки любой стороной. По своей сути, аванс не несёт в себе обременение сторон ответственностью друг перед другом; с учётом этого, лучше выбирать задаток формой предоплаты; либо прописывать возможные последствия при расторжении предварительного договора отдельными пунктами, что сделает аванс почти равным по смыслу задатку.

⠀С учётом вышеизложенной информации о задатке и авансе, если продавец и покупатель настроены серьёзно для сделки, тогда следует выбрать задаток, поскольку это обеспечит надёжный фундамент для будущей купли-продажи. Если же одна из сторон не уверена в возможности совершения сделки, но обеим сторонам хочется попробовать это сделать, тогда выбирайте аванс.

⠀Задаток, как и аванс, является частью общей стоимости недвижимости и учитывается при расчёте по основному договору купли-продажи.

⠀Размер зависит от нескольких факторов, например, стоимости недвижимости. Так, на быстрорастущем рынке увеличивается вероятность отказа продавца от сделки, даже с условиями возврата двойной суммы задатка, особенно, если последний невелик. Следует пояснить:
⠀Рассмотрим гипотетическую ситуацию: объект стоит 2 миллиона, и покупатель внёс задаток в 20 тысяч. Продавцу потребовалось время на подготовку необходимого комплекта документов и предварительный договор был заключён на 1 месяц. За неделю до истечения срока у собственника были готовы все справки, но перед выходом на сделку он решил посмотреть, сколько сейчас стоит его недвижимость, так как слышал о всеобщем удорожании. И он обнаружил, что самая дешёвая аналогичная недвижимость выставлена за 2,4 миллиона. Далее, продавец решил выставить свой объект за 2,3 миллиона и сразу получил предложение от нового покупателя за эту цену. Получается, что даже вернув двойную сумму задатка, продавец выигрывает 260 тысяч рублей. Покупатель же при таком раскладе не выигрывает ничего, поскольку теперь ему придётся искать предложение при более высоких ценах.
⠀С другой же стороны, в случае необоснованного отказа покупать, покупатель, внёсший незначительный задаток, почти не ощутит данную потерю, что будет одним из основополагающих факторов, при внезапном возникновении желания отменить сделку на фоне всеобщего удешевления рынка.
⠀Иными словами, и продавцу, и покупателю следует определять размер задатка по обстоятельствам. Если это крупный и дорогостоящий объект, и уверенность в сделке высока, то и задаток должен быть соответствующий.
⠀Если пытаться определить пропорции надёжности сделки в процентах от стоимости недвижимости, то размер задатка нужно варьировать в 5-15% от итоговой стоимости предложения.
⠀Отдельно стоит упомянуть объекты, обременённые ипотекой или имеющие другие ограничения, требующие значительные суммы для их снятия. Зачастую, продавцы таких предложений не имеют возможности раздобыть необходимую сумму для снятия ограничений, и покупателю приходится вносить эти деньги в качестве задатка. И, если с ипотекой у покупателя есть возможность взять кредит в банке-залогодержателе на короткое время, чтобы не рисковать большой суммой; ведь после перехода прав собственности легко погасить кредит имеющимися средствами; то в случаях ареста судебными приставами, такое обременение можно снять только наличными, что несёт в себе определённые риски.

⠀Всё зависит от обстоятельств. Иногда сторонам хватает времени на подготовку всех бумаг за 5-15 дней, а иногда не хватает и месяца, если, например, в сделке присутствует альтернативная покупка продавцом и участие органов опеки. Таким образом, всё индивидуально; при обычной сделке мы рекомендуем ориентироваться на 1 месяц, чтобы был запас на непредвиденные обстоятельства, способные повлиять на активность подготовки.
⠀При истечении срока действия предварительного договора купли-продажи, стороны вправе либо отменить будущую сделку, согласно прописанным ранее условиям, либо подписать дополнительное соглашение, продлевающее срок действия договорённостей.
⠀Если в предварительном договоре не указан срок его действия, тогда он считается равным 1-му году со дня заключения, в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ. По истечению срока действия, договор может быть продлён дополнительным соглашением, либо расторгнут.

⠀В отличие от основного договора купли-продажи, для заключения предварительного достаточно следующих документов:
⠀1. Свидетельство о государственной регистрации или выписка ЕГРН.
⠀2. Удостоверения личности обеих сторон – участниц предварительной сделки.
⠀Если недвижимость находится в долевой собственности, тогда необходимо присутствие всех собственников, либо наличие действующей доверенности у представителя отсутствующих лиц.
⠀Со стороны покупателя задаток может вносить любое лицо без доверенности от покупателя; однако, продавцу следует понимать, что в день подписания основного договора требуется изъять и уничтожить экземпляры предварительного договора и расписки, находящиеся у лица, передавшего задаток; поскольку, после сдачи документов на регистрацию, подобное соглашение станет источником рисков. Всего этого не нужно делать, если лицо, передавшее задаток, действует на основании доверенности от покупателя и в предварительном договоре это явно указано.

⠀Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Это однозначно указано в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. Иными словами, действительность предварительного договора не обуславливается требованием его государственной регистрации. По-другому, правильно составленный предварительный договор является действительным без государственной регистрации.

⠀По соглашению сторон, для этого составляется письменный документ с изложением условий для прекращения договорённостей и ответственности между участниками. В грамотный предварительный договор такие условия вносятся заранее, что позволяет обоснованно отменить будущую сделку и сэкономить время, в случае необходимости.
⠀В одностороннем порядке. Следует понимать, что, в соответствии пунктом 2 статьи 381, сторона, инициировавшая необоснованное прекращение договорённостей, несёт убытки по обязательствам, обеспеченным задатком. Помимо этого, пункт 5 статьи 429 ГК РФ позволяет в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательств обратится в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора. Так, если продавец отказывается продавать недвижимость после предварительного договора, есть вероятность обязать его это сделать в судебном порядке. Покупателя обязать купить, в случае его одностороннего неуважительного отказа, сложнее, поскольку недвижимость – предмет осязаемый, а вот наличие финансов – нет. Если отказ в одностороннем порядке вам кажется обоснованным, тогда желательно направить противоположной стороне претензию с изложением причин для отказа и вашими требованиями; это сделает споры более обоснованными в случае их рассмотрения в судебном порядке. Все утверждения справедливы только, если способом обеспечения будущей сделки выбран задаток. Если стороны авансовый платёж, тогда расторжение договора в одностороннем порядке не влечёт никаких последствий.
⠀Расторжение предварительного договора без последствий возможно при наступлении обстоятельств непреодолимой силы. Если отказ от продолжения договорённостей мотивирован силами, не зависящими от сторон, тогда договор расторгается без применения санкций, о чём гласят пункт 1 статьи 381 и пункт 1 статьи 416 ГК РФ.