⠀Недвижимое имущество предполагает использование больших денег; не важно, что это: квартира, частный дом, земельный участок, коммерческое помещение или неупомянутый объект недвижимости. Большие деньги, в свою очередь, требуют внимательного отношения при вложении, именно поэтому юридическая проверка недвижимости при покупке необходима.

⠀1. Установление законности прав продавца распоряжаться объектом недвижимости:

⠀• Проверка правоустанавливающих документов, документов-оснований и удостоверения личности.

⠀

⠀Первый ключ к успешной покупке недвижимости – это понимание того, что задаток для покупателя – та сумма, риск которой необходим и оправдывается в случаях, когда недвижимость подходит по параметрам и осталось только изучить правомерность сделки. Ни один грамотный продавец не подождёт нескольких дней проверки без твёрдого подтверждения намерений о покупке, особенно, когда у него появляется ещё один покупатель; поэтому, ещё до заказа подробного юридического исследования объекта недвижимости можно смело закреплять сделку задатком; перед этим достаточно организовать базовую юридическую проверку документов продавца.

⠀Второй ключ – грамотное оформление предварительного договора; последующий законный отказ приобретать недвижимость, например, из-за обнаружения в процессе юридической проверки нарушений прав третьих лиц, обеспечивает возврат суммы задатка продавцом в добровольном или, в редких случаях, в судебном, порядках.

⠀При изучении паспорта можно узнать приобретался ли объект недвижимости в браке, что, в свою очередь, создаёт дополнительный этап перед сделкой – получение нотариального согласия от супруга на продажу, если тот не является собственником продаваемого объекта.

⠀

⠀Когда требуется нотариальное согласие:

⠀1. Продавец находится в браке и недвижимость приобреталась в браке, но супруг продавца не является собственником объекта.

⠀2. Продавец находится в разводе, но объект приобретался в браке.

⠀

⠀Когда не требуется нотариальное согласие:

⠀1. Недвижимость получена продавцом в наследство, подарок, по приватизации или приобретена до брака.

⠀В случае приобретения недвижимости до брака, редким явлением является документ, подтверждающий совместное приобретение имущества до брака. Наличие подобного документа невозможно достоверно определить, кроме случаев, когда продавец сам не указывает на это; да и кажется более логичным, при использовании общих средств – выделение соответствующих долей в праве собственности. Если вы хотите обезопасить себя со всех сторон, то просто попросите сделать нотариальное согласие даже в этом случае. Разумным будет, если оплату подобного документа произведёт покупатель, поскольку такая бумага, в случае приобретения до брака, не требуется.

⠀2. Продавец находится в браке и у него имеется брачный договор, где очевидным образом определено единоличное распоряжение продаваемым имуществом.

⠀3. Продавец находится в разводе и у него имеется соглашение о разделе совместно нажитого имущества, где очевидно указано, что продаваемый объект находится в его единоличном распоряжении.

⠀

⠀Покупка без согласия супруга в случаях, когда такое согласие требуется, возможна; однако, это несёт за собой следующий риск: супруг вправе заявить свои права на причитающуюся ему часть проданного объекта недвижимости в течение 3-х лет после совершения сделки. При необходимости наличия согласия и его отсутствии, запись об этом будет внесена в реестр, вместе с записью о государственной регистрации. Эта запись в будущем может являться доказательством в суде, что покупатель знал о несогласии супруга на продажу. Если приобретение недвижимости неизбежно, и вы готовы осуществить покупку, не взирая на риск, тогда следует воспользоваться титульным страхованием.

⠀

⠀Информация о семейном положении указывается на 14-й и 15-й страницах паспорта. ⠀Распространены случаи, когда при смене паспорта, отметки о семейном положении не проставляются, поскольку для этого необходимо дополнительно предоставить оригиналы подтверждающих документов – свидетельства о заключении и/или расторжении брака; многие люди просто игнорируют эту процедуру.

⠀Единственным достоверным способом в этом случае является запрос информации в ЗАГСе. При заказе сделки под ключ или отдельной юридической проверки объекта недвижимости у нас, необходимость нотариального согласия супруга является обязательной к проверке; если нет очевидной информации, прямо указывающей на необходимость нотариального согласия, то мы в обязательном порядке организуем запрос в ЗАГС, где получим нужную информацию, и вы точно будете знать, что всё в порядке.

⠀

⠀На этапе изучения паспорта можно узнать и наличие у продавца детей, что, в свою очередь, может создать дополнительный этап перед сделкой, если дети являются собственниками – получение согласия на продажу от органов опеки и попечительства. Помимо этого, следует удостовериться, что при приобретении продавец не использовал материнский капитал, если дети не являются собственниками продаваемой недвижимости.

⠀Информация о семейном положении указывается на 16-й и 17-й страницах паспорта.

⠀Также, как и в случае с семейным положением, распространены случаи, когда при смене паспорта, отметки о детях не проставляются, поскольку для этого необходимо дополнительно предоставить оригиналы подтверждающих документов – свидетельства о рождении; многие люди просто игнорируют эту процедуру.

⠀Единственным достоверным способом снова является запрос информации в ЗАГСе. При заказе сделки под ключ или отдельной юридической проверки объекта недвижимости у нас, запрос данных в ЗАГС о наличии детей у продавца является обязательным шагом, если нет очевидных данных, что дети не смогут стать фактором риска для будущего покупателя.

⠀Простейший способ проверки объекта недвижимости можно осуществить в онлайн режиме на сайте «Росреестра». Там присутствует информация об уже наложенных арестах, обременениях и о количестве владельцев; помимо этого, там можно найти и технические характеристики объекта недвижимости. Но это не панацея.

⠀

⠀К сожалению, специфика законодательства и сложность бюрократической машины часто являются причиной медленной актуализации информации, что, иногда, приводит к неприятным последствиям; так, распространены случаи, когда, покупая проверенный только по базовым пунктам объект недвижимости, в промежутке времени между сдачей на государственную регистрацию и её завершением, буквально за 5-10 дней, происходит наложение ареста судебными приставами и сделка останавливается. Чтобы избежать подобных ситуаций, мы рекомендуем производить расчёт с использованием безопасных расчётов, если перед сделкой недвижимость не была проверена более тщательно так, как, например, это делаем мы.

⠀

⠀Расширенная юридическая проверка подразумевает изучение юристом следующей информации:

⠀• Изучение истории перехода прав собственности на объект недвижимости.

⠀• Выявления факта наличия данных о недееспособном или ограниченно дееспособном состояниях собственников.

⠀• Проверка сведений о банкротстве продавцов объекта недвижимости.

⠀• Сбор и анализ сведений о зарегистрированных лицах.

⠀• Организация запросов в банки данных исполнительных производств на предмет текущих споров продавца с третьими лицами.*

⠀* Чтобы обеспечить максимальную безопасность сделки, наш юрист, дополнительно, проверяет наличие взысканий на прочее имущество продавца, включая взыскания на периодические выплаты; присутствие подобных деталей может повлечь за собой наложение ареста на продаваемую недвижимость, поэтому их лучше выявлять заранее.