Проверим недвижимость на юридическую «чистоту» для сделки купли-продажи
Сделайте покупку недвижимости безопасней, заказав у нас проверку документов и истории объекта. Всего за 5 000 ₽.
Юрист осуществит проверку недвижимости по следующим пунктам:
- Установит законность прав продавца распоряжаться объектом недвижимости.
- Проверит базы данных на предметы залога, ареста и судебных споров по объекту недвижимости.
- Изучит историю перехода прав собственности на объект недвижимости.
- Соберёт сведения о зарегистрированных лицах.
- Выявит факт наличия данных о недееспособном или ограниченно дееспособном состояниях собственников.
- Проверит сведения о банкротстве собственников объекта.
- Подготовит письменное юридическое заключение с последовательностями для снижения найденных рисков и рекомендациями к договору купли-продажи.
Экспертизу проведёт дипломированный юрист по сделкам с недвижимостью
Коржинский Иван Алексеевич
Хотите обсудить вопросы по телефону?
Оставьте свой телефон, чтобы секретарь уточнил все детали или позвоните по номеру
Проверка юридической «чистоты» сделки с недвижимостью
⠀Недвижимое имущество предполагает использование больших денег; не важно, что это: квартира, частный дом, земельный участок, коммерческое помещение или неупомянутый объект недвижимости. Большие деньги, в свою очередь, требуют внимательного отношения при вложении, именно поэтому юридическая проверка недвижимости при покупке необходима.
Содержание:
Состав основной правовой юридической экспертизы сделки.
⠀⠀2.1. Проверка паспорта.
⠀⠀⠀⠀• Установление необходимости нотариального согласия для продажи.
⠀⠀⠀⠀• Установление необходимости согласия органов опеки и попечительства на продажу.
⠀⠀2.2. Проверка баз данных на предметы залога, ареста и судебных споров по объекту недвижимости.
Базовая юридическая экспертиза сделки с объектом недвижимости:
⠀1. Установление законности прав продавца распоряжаться объектом недвижимости:
⠀• Проверка правоустанавливающих документов, документов-оснований и удостоверения личности.
⠀
⠀Первый ключ к успешной покупке недвижимости – это понимание того, что задаток для покупателя – та сумма, риск которой необходим и оправдывается в случаях, когда недвижимость подходит по параметрам и осталось только изучить правомерность сделки. Ни один грамотный продавец не подождёт нескольких дней проверки без твёрдого подтверждения намерений о покупке, особенно, когда у него появляется ещё один покупатель; поэтому, ещё до заказа подробного юридического исследования объекта недвижимости можно смело закреплять сделку задатком; перед этим достаточно организовать базовую юридическую проверку документов продавца.
⠀Второй ключ – грамотное оформление предварительного договора; последующий законный отказ приобретать недвижимость, например, из-за обнаружения в процессе юридической проверки нарушений прав третьих лиц, обеспечивает возврат суммы задатка продавцом в добровольном или, в редких случаях, в судебном, порядках.
Из чего состоит основная правовая юридическая экспертиза сделки с объектом недвижимости:
⠀Проверка паспорта.
⠀При изучении паспорта можно узнать приобретался ли объект недвижимости в браке, что, в свою очередь, создаёт дополнительный этап перед сделкой – получение нотариального согласия от супруга на продажу, если тот не является собственником продаваемого объекта.
⠀
⠀Когда требуется нотариальное согласие:
⠀1. Продавец находится в браке и недвижимость приобреталась в браке, но супруг продавца не является собственником объекта.
⠀2. Продавец находится в разводе, но объект приобретался в браке.
⠀
⠀Когда не требуется нотариальное согласие:
⠀1. Недвижимость получена продавцом в наследство, подарок, по приватизации или приобретена до брака.
⠀В случае приобретения недвижимости до брака, редким явлением является документ, подтверждающий совместное приобретение имущества до брака. Наличие подобного документа невозможно достоверно определить, кроме случаев, когда продавец сам не указывает на это; да и кажется более логичным, при использовании общих средств – выделение соответствующих долей в праве собственности. Если вы хотите обезопасить себя со всех сторон, то просто попросите сделать нотариальное согласие даже в этом случае. Разумным будет, если оплату подобного документа произведёт покупатель, поскольку такая бумага, в случае приобретения до брака, не требуется.
⠀2. Продавец находится в браке и у него имеется брачный договор, где очевидным образом определено единоличное распоряжение продаваемым имуществом.
⠀3. Продавец находится в разводе и у него имеется соглашение о разделе совместно нажитого имущества, где очевидно указано, что продаваемый объект находится в его единоличном распоряжении.
⠀
⠀Покупка без согласия супруга в случаях, когда такое согласие требуется, возможна; однако, это несёт за собой следующий риск: супруг вправе заявить свои права на причитающуюся ему часть проданного объекта недвижимости в течение 3-х лет после совершения сделки. При необходимости наличия согласия и его отсутствии, запись об этом будет внесена в реестр, вместе с записью о государственной регистрации. Эта запись в будущем может являться доказательством в суде, что покупатель знал о несогласии супруга на продажу. Если приобретение недвижимости неизбежно, и вы готовы осуществить покупку, не взирая на риск, тогда следует воспользоваться титульным страхованием.
⠀
⠀Информация о семейном положении указывается на 14-й и 15-й страницах паспорта. ⠀Распространены случаи, когда при смене паспорта, отметки о семейном положении не проставляются, поскольку для этого необходимо дополнительно предоставить оригиналы подтверждающих документов – свидетельства о заключении и/или расторжении брака; многие люди просто игнорируют эту процедуру.
⠀Единственным достоверным способом в этом случае является запрос информации в ЗАГСе. При заказе сделки под ключ или отдельной юридической проверки объекта недвижимости у нас, необходимость нотариального согласия супруга является обязательной к проверке; если нет очевидной информации, прямо указывающей на необходимость нотариального согласия, то мы в обязательном порядке организуем запрос в ЗАГС, где получим нужную информацию, и вы точно будете знать, что всё в порядке.
⠀
⠀Установление необходимости согласия органов опеки и попечительства на продажу.
⠀На этапе изучения паспорта можно узнать и наличие у продавца детей, что, в свою очередь, может создать дополнительный этап перед сделкой, если дети являются собственниками – получение согласия на продажу от органов опеки и попечительства. Помимо этого, следует удостовериться, что при приобретении продавец не использовал материнский капитал, если дети не являются собственниками продаваемой недвижимости.
⠀Информация о семейном положении указывается на 16-й и 17-й страницах паспорта.
⠀Также, как и в случае с семейным положением, распространены случаи, когда при смене паспорта, отметки о детях не проставляются, поскольку для этого необходимо дополнительно предоставить оригиналы подтверждающих документов – свидетельства о рождении; многие люди просто игнорируют эту процедуру.
⠀Единственным достоверным способом снова является запрос информации в ЗАГСе. При заказе сделки под ключ или отдельной юридической проверки объекта недвижимости у нас, запрос данных в ЗАГС о наличии детей у продавца является обязательным шагом, если нет очевидных данных, что дети не смогут стать фактором риска для будущего покупателя.
⠀Проверка баз данных на предметы залога, ареста и судебных споров по объекту недвижимости.
⠀Простейший способ проверки объекта недвижимости можно осуществить в онлайн режиме на сайте «Росреестра». Там присутствует информация об уже наложенных арестах, обременениях и о количестве владельцев; помимо этого, там можно найти и технические характеристики объекта недвижимости. Но это не панацея.
⠀
⠀К сожалению, специфика законодательства и сложность бюрократической машины часто являются причиной медленной актуализации информации, что, иногда, приводит к неприятным последствиям; так, распространены случаи, когда, покупая проверенный только по базовым пунктам объект недвижимости, в промежутке времени между сдачей на государственную регистрацию и её завершением, буквально за 5-10 дней, происходит наложение ареста судебными приставами и сделка останавливается. Чтобы избежать подобных ситуаций, мы рекомендуем производить расчёт с использованием безопасных расчётов, если перед сделкой недвижимость не была проверена более тщательно так, как, например, это делаем мы.
⠀
⠀Расширенная юридическая проверка подразумевает изучение юристом следующей информации:
⠀• Изучение истории перехода прав собственности на объект недвижимости.
⠀• Выявления факта наличия данных о недееспособном или ограниченно дееспособном состояниях собственников.
⠀• Проверка сведений о банкротстве продавцов объекта недвижимости.
⠀• Сбор и анализ сведений о зарегистрированных лицах.
⠀• Организация запросов в банки данных исполнительных производств на предмет текущих споров продавца с третьими лицами.*
⠀* Чтобы обеспечить максимальную безопасность сделки, наш юрист, дополнительно, проверяет наличие взысканий на прочее имущество продавца, включая взыскания на периодические выплаты; присутствие подобных деталей может повлечь за собой наложение ареста на продаваемую недвижимость, поэтому их лучше выявлять заранее.
⠀Закажите юридическую проверку продавца и объекта недвижимости всего за 5 000 ₽.
⠀Или
⠀Воспользуйтесь услугами юриста «под ключ» и забудьте о проблемах с проверкой законности сделки и с оформлением договора купли-продажи. Мы организуем юридическое сопровождение от предварительного договора до сдачи на регистрацию. «Под ключ» всего за 17 500 ₽.
Заказать юридическую проверку объекта недвижимости
Заказать юридическое сопровождение сделки «под ключ»
Правильное оформление купли-продажи недвижимости
Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью
⠀Исследование объекта недвижимости на наличие возможных рисков и «подводных камней». Один из важнейших этапов, на котором выявляются аресты, задолженности, влекущие аресты, а также прочие обременения.
⠀Сбор и изучение подобной информации требует времени и иногда занимает 3 - 5 дней.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
⠀В предварительном договоре стороны обсуждают условия будущей сделки и материально подтверждают свои намерения; обычно, подтверждением служит задаток, реже, аванс. Срок предварительного договора устанавливается в зависимости от требуемых операций перед окончательным выходом на сделку; в среднем – это 1 месяц; независимо от установленных сроков, основной договор купли-продажи может быть подписан значительно раньше – по готовности обеих сторон сделки.
⠀Этот этап длится, в среднем, 1 час.
Основной договор купли-продажи недвижимости
⠀При составлении этого договора повторно упоминаются некоторые, ранее достигнутые, договорённости и излагаются финальные условия и способы передачи объекта недвижимости и денежных средств. Расчёт между продавцом и покупателем может быть осуществлён как в день сдачи договора на регистрацию, так и после регистрации, если стороны согласовали один из способов безопасных расчётов.
⠀Занимает, в среднем, 1 час.
Государственная регистрация купли-продажи недвижимости
⠀После оформления подписанные экземпляры основного договора передаются на госрегистрацию для внесения в государственный реестр права информации о смене собственников.
⠀Этот этап требует от покупателя оплаты госпошлины, размер которой зависит от приобретаемого объекта недвижимости.
⠀Длительность процедуры сдачи на государственную регистрацию около 1 часа.
⠀Срок регистрации занимает до 14 дней.
Оформление акта передачи объекта недвижимости
⠀Этот документ, по сути, является соглашением об окончательном приёме покупателем ответственности за объект недвижимости.
⠀Передаточный акт можно считать одним из базовых средств безопасности, потому что он продлевает ответственность продавца за имущество в случаях, когда передача объекта происходит позже фактического с ним расчёта, например, при необходимости нескольких дополнительных дней для освобождения. В тоже время, подобный подход не позволяет покупателю каким-либо образом воздействовать на объект недвижимости до полного расчёта с собственником.
Расчёт по договору купли-продажи недвижимости |
⠀Существует несколько способов передачи денег, самый простой и не требующий практически ни каких затрат на обеспечение безопасности – наличные; практически повсеместно используется для расчётов по предварительному договору. Мы не рекомендуем этот способ для окончательных расчётов по основному договору; другие способы, впрочем, требуют некоторых финансовых расходов; узнайте о них подробнее в решениях по безопасности сделок.
Наши офисы
Здесь вы можете выбрать удобное место для оформления бумаг и экспертиз документов
Октябрьский район
улица Пушкина, 32а
Советский район
проспект Фрунзе, 109
Ленинский район
проспект Ленина, 166
⠀Мы предлагаем различные решения для защиты и обеспечения безопасности расчётов
Это делает процесс оформления чуть дольше и дороже, при этом отлично снижает риски как для покупателя, так и для продавца.
Расчёт через аккредитив
⠀Аккредити́в, простыми словами, — аренда специального банковского счёта с назначением определённых условий получения средств с этого счёта.
⠀Купля продажа недвижимости с расчетом через аккредитив обеспечивает сохранность денег до полного завершения процесса перехода прав собственности к покупателю.
⠀При такой форме расчётов контакт продавца с деньгами происходит только после государственной регистрации документов.
⠀Организуем за 3 000 ₽
Сделка через банковскую ячейку
⠀Банковская ячейка – по сути – обычный сейф, который расположен в безопасном месте – банке.
⠀Ячейки располагаются в специальных помещениях банка, оснащённых сигнализацией. Доступ продавца к сейфу происходит как при расчёте через аккредитив; за исключением того, что расчёты ведутся с физическим присутствием денег.
⠀В моменты помещения денег в ячейку и последующего изъятия происходят два контакта с деньгами, что ведёт к дополнительным затратам при передаче денег, из-за обеспечения банком дополнительных мер безопасности, например, вооружённой охраны и защитных противопожарных средств.
⠀Организуем от 6 000 ₽
Договор купли-продажи недвижимости с обременением
⠀В основном, этот способ защиты применяется при расчётах с рассрочкой платежа.
⠀Защиту обеспечивает именная ценная бумага, обеспечивающая неотвратимость расчёта покупателя за купленную недвижимость. В ином случае, наличие такого документа обеспечивает законный способ возврата неоплаченного предмета залога. Документ называется «закладная».
⠀Организуем за 3 000 ₽
⠀Такой способ защиты подходит для всех продавцов, желающих дополнительно обезопасить себя от неполучения денег, в случаях, когда расчёт происходит не в день сдачи на государственную регистрацию и позже дня перехода прав собственности.
Титульное страхование
⠀Страхование правового титула — страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель вследствие утраты прав собственности на объект недвижимости, произошедшей в результате дефекта титула собственности — документа, подтверждающего право собственности на недвижимость.
⠀Иными словами, объектом страхования при титульном страховании является право собственности добросовестного приобретателя на ту или иную недвижимость.
⠀Расскажем, как это сделать бесплатно.
⠀
⠀Недвижимость сейчас — это почти всегда объект длинных цепочек сделок купли-продажи в прошлом. Если в какой-то момент выяснится, что одна из предыдущих сделок, совершенных достаточно давно, была проведена с нарушениями закона и может быть оспорена, например, наследниками, то по решению суда право собственности всех последующих приобретателей может быть аннулировано.
⠀Причинами утраты правового титула могут стать:
⠀⬤ Нарушение прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, неучтенных наследников, предыдущих владельцев и т.д.
⠀⬤ Подделка документов, необходимых для совершения сделки.
⠀⬤ Недееспособность сторон сделок.
⠀⬤ Неправомочные решения суда.
⠀⬤ Ошибки регистратора.
⠀
⠀На вторичном рынке утрата права собственности на приобретенную недвижимость происходит, если когда-то были ущемлены права причастных к объекту лиц, например, несовершеннолетних детей или неучтённых родственников.
⠀На первичном рынке утрата титула может наступить, если недобросовестный застройщик продает одну и ту же недвижимость или один и тот же дом сразу нескольким покупателям.
Соберите свой комплект юридических услуг!
Расскажите нам свою историю или задайте вопрос