Томск

Фотография Алексея Кравченко

Всё, что нужно знать гостинках

Что такое гостинка

⠀⠀Гостинка – жилое помещение, состоящее из комнаты и санузла. Обладает малыми размерами от 8-ми – 9-ти метров до 20-26.


Какие бывают виды собственности на гостинку

⠀⠀Индивидуальная – когда рассматриваемый объект принадлежит одному лицу, организации или муниципальному образованию;

⠀⠀Общая – когда правом владения обладают сразу несколько лиц. Делится на долевую и совместную. 

ГК РФ Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности.


Чем отличаются долевое и совместное право

⠀⠀При долевом праве сразу определены доли всех сособственников, и размеры долей указываются в документах; а в совместном – нет.

Задумчивый человечек

⠀⠀При совместном праве владельцам не принадлежит определённая часть имущества, будь то ½ или 137/568; значит, что каждый владелец в праве пользоваться любой частью помещения по собственному усмотрению. В выписке ЕГРН, в графе о виде государственной регистрации права будет слово «совместная».

⠀⠀В спорных ситуациях, например, при разделе или наследовании, доля участника совместного права бывает не пропорциональна размерами количеству собственников, а равна вкладу собственника в объект, к доле которого существуют притязания. Например, если финансовое участие одного из супругов при покупке квартиры оказалось существенно меньше другого; конечно, такое подтверждается в судебном порядке.


Особенности долевой собственности

 Стоковый мем. Долевая гостинка

⠀⠀Делится на два вида: выделенная и невыделенная. Они имеют характерные отличия между собой.

Невыделенная доля

⠀⠀Во всём похожа на совместную собственность, за исключением записи в графе о виде государственной регистрации права; например, 1/3; и, соответственно, отсутствием спорных ситуаций, сопутствующих совместному праву; поскольку документально определена доля каждого из собственников.

⠀⠀Лицевые счета в невыделенной доле или при совместном праве собственности не разделены, что означает равнозначное распределение общей суммы коммунальных платежей между каждым собственником.

Выделенная доля

⠀⠀Отличается от совместного права и невыделенной доли характерными чертами:

⠀⠀1. Часть имущества выделена в натуре и предполагает отдельную оплату сопутствующих платежей, а так же единоличное пользование собственником соответствующей доли, что регулируется первым пунктом из Гражданского Кодекса РФ, Статьи 252.

⠀⠀ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. Пункт 1.

⠀⠀2. Лицевые счета разделены между помещениями; это значит, что потребление и учёт коммунальных услуг на каждое помещение осуществляется отдельно от других.

⠀⠀3. Размер доли в выписке пропорционально совпадает с площадью помещения; например, если площадь квартиры 58,5 метров, а размер комнаты 16,9 метров, то в свидетельстве будет указан размер доли: 169/585

Математический пример записи в выписке ЕГРН

⠀⠀Чаще всего выделенные доли называют долевыми гостинками.

⠀⠀Следует знать: в выделенной доле вам принадлежит часть общего коридора бывшей квартиры; ~1метр. Это одна из причин, что не дают превратить право владения таким объектом в полноценную индивидуальную собственность.


Особенности распоряжения общей собственностью

В случае продажи у каждого из владельцев такой собственности возникает преимущественное право покупки, регулируемое Гражданским Кодексом РФ, статьёй 250.

ГК РФ Статья 250, пункт 1.

Каждому продавцу общей собственности нужно уведомить остальных совладельцев, следуя пункту 2, статьи 250 ГК РФ.

ГК РФ Статья 250, пункт 2.

Главная особенность распоряжения общим и/или долевым правом

⠀⠀Сделка купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, что регулируется «основами законодательства Российской Федерации о нотариате»; является основным плюсом, если поразмышлять.

Поразмышляем:

⠀Нотариус – самый высокооплачиваемый специалист юриспруденции, подходящий для проведения сделки купли-продажи; чья деятельность жёстко регулируется государством и подлежит обязательному страхованию, включающему сразу несколько форм выплат пострадавшей стороне. Страхование регулируется статьями 18 и 18.1 основ о нотариате.

⠀⠀Статья 18 на КонсультантПлюс

⠀⠀Статья 18.1 на КонсультантПлюс

⠀⠀– Ответственность нотариуса закреплена в Статье 17 основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

⠀⠀Статья 17 на  КонсультантПлюс


⠀⠀Ответственность государственных нотариусов дополнительно регулируется статьёй Гражданского Кодекса РФ, №1069, об ответственности за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами.

⠀⠀ГК РФ Статья 1069


⠀⠀Законодательное регулирование ответственности означает, что сделка, удостоверенная нотариусом, обладает дополнительным фундаментом; только так растёт вероятность чистотой сделки.

⠀⠀Вышеперечисленное — откровенный плюс для покупателя такого права, поскольку присутствуют максимальные гарантии из-за того, что история покупаемой собственности будет учтена нотариусом; а если последний промахнётся, то покупатель получит поддержку сразу из нескольких страховых источников. Понятно, что высших гарантий можно достичь, если покупать долю или объект недвижимости целиком, регистрация которых ранее уже проводилась нотариально.


⠀⠀Нотариус – самый высокооплачиваемый специалист. Для кого-то это оказывается минусом.

⠀⠀Как показывает практика, на рынке недвижимости многие люди склонны экономить на юридических услугах и/или покупать не те услуги, о которых думали*.

⠀⠀Следует понимать, что даже эксперты допускают упущения, ведущие к ненужным, иногда фатальным последствиям; поэтому услуги застрахованных специалистов юриспруденции станут качественным дополнением к сделке. Не скупитесь, ведь скупость облагается высоким налогом.

⠀⠀Это особенно ценно, если вы слишком переживаете о непредвиденных обстоятельствах.


⠀⠀*Покупать не те услуги, о которых думали; например, профессии риэлтор и юрист опасно сплетены и порождают заблуждения, что часто ведёт к осознанному или нет отказу от дорогостоящего застрахованного специалиста юриспруденции. Следует осознать, что риэлтор и юрист — два разных специалиста, сложность работ которых, по отдельности, расположены на высших уровнях образования; что, очевидно, ведёт к уменьшению вероятности найти эксперта, обладающего в полной мере познаниями в обеих профессиях.

⠀⠀Статья по теме: «Чем риэлтор отличается от юриста».

⠀⠀Особые условия при большом количестве помещений и собственников (20 и более)

Массовое скопление людей

⠀⠀Росреестром реализована возможность извещения через официальный сайт Росреестра в случае, когда число сособственников более 20. Ссылка на статью на сайте Росреестра: «rosreestr.ru»

⠀⠀Особые условия регулируются Федеральным законом 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ссылка на закон на КонсультантПлюс: «consultant.ru»


Преимущества и недостатки разных видов гостинок

⠀⠀Низкая стоимость – преимущество всех типов гостинок, конечно, если она рыночная. Как разобраться в рыночной стоимости недвижимости, читайте в статьях:

⠀⠀«5 способов, как оценить квартиру и другую недвижимость, чтобы узнать её среднюю⚖ рыночную стоимость перед продажей»

⠀⠀и

⠀⠀«Главный способ посчитать максимальную, среднюю и минимальную рыночные цены»

⠀⠀Маленькая площадь помещений – недостаток и преимущество всех типов гостинок. Ограниченный санузел, обычно, предполагает установку только туалета и ванны/душевой; малогабаритных, разумеется. Жилое помещение, состоящее из комнаты, объединяет в себе кухню и коридор. Преимущество здесь — ощутимо низкая стоимость коммунальных платежей из-за малой площади.

Большой человек в маленькой комнате.

Недостаток, характерный для гостинок в домах, состоящих целиком из такого рода недвижимости

⠀⠀Большое количество соседей на один двор и коридор. Часто в Томске такие дома имеют один подъезд и две лестничных шахты.

⠀⠀Долевые гостинки таким недостатком не обладают, за исключением особенных домов.

Недостаток долевых гостинок

⠀⠀Чаще всего, долевые гостинки с собственным санузлом расположены на первых этажах, поскольку под ними отсутствуют какие-либо жилые помещения, кроме подвалов. Это обусловлено пунктом №8 требований СанПиНа 2.1.2.2645-10.

СанПиН 2.1.2.2645-10; пункт 3.8

⠀⠀Реже можно найти такую недвижимость на других этажах, в случаях, когда под ними уже существуют подобные переделанные помещения. Понятно, что изначальная переделка возможна только на первых этажах многоквартирных домов с поэтажным подъёмом вверх; и разумеется, что для такой манипуляции нужно договориться с собственниками нижележащих долевых гостинок; ведь нужно подключаться к их коммуникациям, что несёт дополнительные временные и денежные затраты для всех участников такой затеи.

⠀⠀Поэтому долевые гостинки, расположенные, например, на вторых этажах – редкие; на третьем и выше – легендарные. Следует понимать, что речь идёт именно о помещениях, выделенных из обычных квартир; поскольку существуют целые дома, состоящие целиком из гостинок. Это два разных вида недвижимости, обладающие соответствующими недостатками и преимуществами.

Слышимость в гостинках

⠀⠀Слышимость – показатель любой недвижимости, зависящий от уровня шумности соседей и объёма звукоизолирующих материалов в прилежащих помещениях и стенах.

⠀⠀Следует понимать, что гостинки – собственность, находящаяся в эконом сегменте рынка, что в большинстве случаев означает своеобразный подход к производству этой недвижимости.

⠀⠀В случаях с домами, целиком состоящими из гостинок, общий материал дома хуже, чем в обычном доме; из-за того, что весь дом изначально проектировался под эконом сегмент.

⠀⠀В случае с долевыми гостинками, стены сложены лучше, – ведь это переделанные большие квартиры, в большинстве случаев.


Преимущество безопасности при покупке долевой собственности

Метафора к юридической безопасности. Рыцарь защищает девушку.

⠀⠀Этот «плюс» характерен для нотариально удостоверенных сделок. Из-за особенностей законодательства и стремления людей экономить, большинство недвижимости с индивидуальным правом собственности проходит регистрацию без привлечения нотариусов; вы знаете, о чём я, если прочитали об особенностях распоряжения общей собственностью. При долевой же собственности, законом установлено обязательное привлечение нотариата к сделке, в большинстве случаев; что обеспечивает максимальную безопасность приобретения такой недвижимости.


Правильная долевая гостинка

⠀⠀Как итог, следует отметить характеристики правильной долевой гостинки. Становится понятно из отличий между совместной и двумя видами долевой собственности, а также особенностями помещения типа «гостинка», что правильная долевая гостинка обладает следующими значимыми параметрами:

⠀⠀1. Помещение выделено в натуре, что характеризуется соответствующими документами, отдельным входом и отдельными лицевыми счетами;

⠀2. Лицевые счета разделены, о чём свидетельствует отдельный соответствующий документ; и в каждое помещение заведены отдельные счётчики на водоснабжение и электроэнергию.

⠀⠀3. Слово «гостинка», обычно, несёт в себе нагрузку в виде собственного санузла; при переделках квартир эта деталь регулируется СанПиН 2.1.2.2645-10; пункт 3.8.

Мужик душевно одобряет.

Если вы продавец гостинки или другой недвижимости

При продаже/покупке важно взвешенно относиться к преимуществам и недостаткам

Если прямо сейчас вы продаёте гостинку или любую другую недвижимость и ищете исполнителя для этой работы, оставьте заявку и получите прайс-лист и договор на услуги для ознакомления; при этом вам могут пригодиться знания: 

«Об отличиях эксклюзивного и кабального договоров с агентством/риэлтором» и «Чем отличаются юрист и риэлтор?»



Если вам кажется, что у вас достаточное количество просмотров и более, чем предостаточно звонков, но сделка не происходит, возможно, вам пригодится мой опыт проведения показов, изложенный в статьях:

«Как подготовить квартиру к продаже

«Как показать квартиру покупателю»


Присоединяйтесь, добавляйтесь и подписывайтесь на мои каналы в социальных сетях

Подпишитесь на мой канал в Яндекс.Дзен:

Публикации о недвижимости

Полезно знать

Заметка о покупателях с высокой мотивацией

⠀Покупателей, готовых заплатить максимальную стоимость, чаще всего определяют 3 одинаковых потребности...

3 основных способа продать и купить недвижимость одновременно

Необходимо серьёзно подходить к продаже своего жилья, особенно, когда целью является одновременная покупка альтернативной недвижимости.

⠀⠀Наиболее эффективной стратегией является...

Как купить квартиру, которую вы действительно хотите

⠀Для покупки той квартиры, которую вы действительно хотите.

⠀Звучит просто, пока не разобраться. Давайте же разберёмся что такое квартира, которую вы действительно хотите...


Отличия эксклюзивного и кабального договоров

⠀К сожалению, явление кабального договора достаточно распространено на сегодняшнем рынке.

⠀Единственный способ изменить позицию посредника с таким договором...

Что делает риэлтор и чем отличается от юриста

⠀Исторически сложилось размытие границ между профессиями риэлтор и юрист. Чтобы подробнее ответить на вопрос, нужно сравнить эти две профессии и поразмышлять, чем же они отличаются...

Как рекламировать свою недвижимость

Узнайте о  способах разместить объявление для продажи квартиры в 2020 году

⠀⠀С целью понимания принципов работы инструментов для продажи недвижимости необходимо знать три истины в современной рекламе...

В продаже любого товара, в том числе и недвижимости, лучше придерживаться Метода Гомера

⠀⠀«Очередность приводимых аргументов влияет на их убедительность. Наиболее убедителен следующий порядок аргументов: сильные - средние - один самый сильный.»

©Гомер.


⠀⠀Следствия:

а) избегайте слабых аргументов;

б) не начинайте...

Способы дать объявление о продаже в 21 веке

⠀⠀При планировании стратегии продвижения важно находить баланс между своими планами, рекламным бюджетом и получаемым рыночным эквивалентом недвижимости.

⠀⠀Сегодня ответом на вопрос:

⠀⠀– Что необходимо сделать, чтобы продать квартиру?

⠀⠀Служат семь инструментов, подходящих...

Как оценить недвижимость

Для тех, кто ждёт "своего" покупателя

⠀⠀Во все времена благоприятных удобных дней для продажи недвижимости не существовало, и по-настоящему задаваясь вопросом:

⠀⠀– Я решил заняться продажей квартиры, за сколько её сегодня можно продать?

⠀⠀Ответом всегда будет исследование...

5 способов оценить квартиру и узнать её среднюю⚖ рыночную стоимость перед продажей

⠀⠀Только самостоятельное и внимательное изучение конкурентов приближает человека к пониманию формирования стоимости на рынке недвижимости и эффективнее позволяет сохранять цену во время переговоров с покупателем.


⠀⠀Посещать квартиры конкурентов, – это лучший способ вывести среднерыночную стоимость своей...

Самый верный способ правильно оценить свою недвижимость

⠀⠀Позволяет определить пределы для корректировок при более глубоком исследовании цен и характеристик.

⠀⠀Так, в зависимости от выявляемых обстоятельств, можно вовремя сместиться в нужную сторону, не упустив при этом...

О подготовке и показах

Только фотограф способен изуродовать что угодно одним движением пальца

⠀⠀С момента подготовки квартиры к продаже, начинается и подготовка к показам для потенциальных покупателей.

⠀⠀Идеально, если оставить помещение максимально схожим с фотографиями и проводить влажную уборку квартиры перед каждым...

Что нужно делать, чтобы провести показ квартиры максимально эффективно

⠀⠀Встречи нужно проводить объективно в соответствии с задачей. Помните, что ваша задача продать, а не изливать душу о холодных полах, пьяных соседях и вечно текущей крыше. ⠀⠀Как завещал Гомер – избегайте слабых аргументов.

Квартира во время показа должна быть...

О документах

Какие документы 📖 следует проверить для готовности к договору купли-продажи квартиры

⠀⠀1. Паспорт.

⠀⠀2. СНИЛС.

⠀⠀3. Правоподтверждающий документ – свидетельство или выписка ЕГРН.

⠀⠀4. Правоустанавливающий документ-основание...

Как составить договор купли-продажи квартиры

⠀⠀Обратиться к нотариусам или к профессиональному в этой сфере юристу. Средняя цена на услуги подобного рода составляет от 1-й до 30-ти тысяч рублей, в зависимости от исполнителя...

Списки организаций и документов

⠀⠀Как восстановить документ-основание;

⠀⠀Как восстановить свидетельство о собственности;

⠀⠀Как изготовить технический паспорт

⠀⠀🐎 Список организаций в Томске.

Пошаговая инструкция

Любое ограничение можно безопасно снять. Однако, как бы вас не убеждал собственник, в таких случаях, надежнее будет...

Фотография Алексея Кравченко

Риэлтор Алексей Кравченко.

Томск.

Связаться  через мессенджеры:

Я в социальных сетях

© 2014. Все права защищены.

Копирование любых материалов этого сайта без согласия Алексея Кравченко и без указания ссылки на сайт
Alexey-Kravchenko.ru, как на первоисточник, запрещено.