Томск

Фотография Алексея Кравченко

5 способов, как оценить квартиру и другую недвижимость, чтобы узнать её среднюю⚖ рыночную стоимость перед продажей

Не имеет значения, в какое время продавать квартиру, главное правильно её оценить.


Самостоятельный сравнительный рыночный анализ стоимости квартир

Только самостоятельное и внимательное изучение конкурентов приближает человека к пониманию формирования стоимости на рынке недвижимости и эффективнее позволяет сохранять цену во время переговоров с покупателем.


Посещать квартиры конкурентов, – это лучший способ вывести среднерыночную стоимость своей.

⠀⠀Понятно, что при определении рыночной цены на недвижимость методом сравнения, легко обнаружить много значимых параметров.


⠀⠀Очевидное не всегда очевидное для всех, поэтому, вместе с приобретением знания о своих конкурентах, мы получаем и силу; знания своих конкурентов обладают силой, если знать их и применять.

⠀⠀Такой подход применим при серьёзном желании максимально точно определить цену и продать квартиру по средней рыночной стоимости.

⠀⠀Лёгкий пример: если стало известно, что покупателю важно светящее по утрам, а не по вечерам солнце, то этим нужно пользоваться. Покупатели в некоторых случаях при торге опираются на другие предложения квартир, говоря что-то вроде:

⠀⠀– Я смотрел квартиры как ваша там и там. И в первом случае мне скидку предлагают, а во втором этажом лучше.

⠀⠀А вы ему:

⠀⠀– Я помню, что вы говорили о важности для вас цикла солнца в квартире и оно должно светить в неё с утра, а у первой квартиры, на сколько мне известно, окна совсем на другую сторону, я там был; а у второй хоть этаж и лучше, но солнце загораживает десятиэтажное здание напротив. Что вы намерены с этим делать?

⠀⠀Ведь, если вы были в тех квартирах, то максимально осведомлены о своей позиции на рынке и легко сможете управлять фактами.

Что делать при самостоятельном определении рыночной стоимости квартиры

Рынком всегда руководили покупатели, они смотрели, сравнивали, предлагали цену.

⠀⠀Чтобы быть более конкурентоспособным знать, какую цену установить за квартиру, важно владеть информацией. Для этого нужно притвориться профессиональным покупателем:


⠀1. Вооружиться таблицей сравнительного анализа, представленной ниже; или сделать свою.


⠀⠀2. Внести туда схожие квартиры из вашего сегмента. Узнать о большинстве из них можно на досках объявлений. Необходимо обязательно позвонить продавцам; поскольку, серьёзный подход к продаже обязывает выяснить как можно больше информации.


⠀⠀3. Одеть «тело» покупателя. Об этом вопросе есть отдельная статья с таблицей для глубокой аналитики рынка:

«Для чего нанимать риэлтора при покупке»

⠀⠀⠀⠀3.1. Позвонить всем продавцам, чтобы посмотреть их квартиры.

⠀⠀⠀⠀3.2. Перед просмотром попросить, чтобы продавец взял с собой оригиналы или копии правоустанавливающих документов. Это позволит узнать о юридических подробностях, влияющих на сделку.

⠀⠀⠀⠀3.3. Спросить, какой будет окончательная стоимость квартиры, если возникнет желание её купить. Так вы сможете спрогнозировать дальнейшее движение рынка, ведь озвученная стоимость рано или поздно появится и в объявлении о продаже этой квартиры.


⠀⠀4. Фиксировать всю полученную информацию в таблицах сравнительного (первичного) ценового анализа; и глубокого исследования каждого объекта.


⠀⠀5. Сравнить и посчитать.

⠀⠀Чтобы упростить определение допустимых рамок в корректировке собственной стоимости и цен конкурентов, я рекомендую задать себе следующие вопросы:

⠀⠀1. За сколько продаем?

⠀2. Почему цена именно такая?

⠀3. Сколько эта цена будет актуальна?

⠀4. Как цена будет изменяться во времени?

⠀⠀5. Какой будет окончательная приемлемая цена?

⠀⠀6. Будут ли разные цены для разных групп покупателей?

⠀⠀Существует две альтернативы самостоятельному способу оценки: обращение в агентство недвижимости, либо к профессиональному риэлтору.

Хотите, оставить заявку на оценку квартиры?

Расчёт стоимости недвижимости онлайн 🌐

«Лёгким движением руки брюки превращаются; брюки превращаются; брюки превращаются в элегантные шорты.»
 © КФ. Бриллиантовая рука.

⠀⠀Онлайн сервисы – простой и бесплатный способ узнать цену на квартиру по указываемому адресу, но, как и брюки – не надёжный.

Калькуляторы средней цены на квартиру

⠀⠀Сервисы-калькуляторы для оценки недвижимости позволяют рассчитать стоимость недвижимости онлайн. Однако, они используют излишнюю информацию в то же время упуская важные параметры для сравнения и не способны проанализировать цену спроса на недвижимость во время показа; потому что сайт не может лично пройти по двору, подойти к крыльцу, почувствовать чистоту или загазованность воздуха; зайти в подъезд дома и оценить его чистоту; зайти в квартиру любого собственника, продававшего или продающего. Сайт не способен выглянуть в окно и тем более провести показ квартиры.


⠀⠀Полученный таким образом отчёт о рыночной стоимости недвижимости не включает значимые и весомые во время торга параметры. Он просто не точен.
На изображении два калькулятора с разными результатами. Загадка: 6:3(2). Нужно решить этот пример и дать ответ.

Из вышенаписанного рождаются 2 правила для продавца недвижимости

⠀⠀1 Правило. Делать фотографии перечисленных выше вещей для объявления, это позволяет заранее удовлетворить часть требований и любопытства тех, кому нужна недвижимость, имеющая схожие характеристики.


⠀2 Правило. Результаты определения цены на квартиру, вычисляемые подобными сайтами – информация легко и бесплатно добытая. А «полезности», всё-таки, добываются трудом и/или платно.


⠀⠀Точному определению цены помогает обнаружение конкурентных преимуществ похожего жилья, выставленного на рынке, а не слепое полагание на программы.

⠀⠀Как искать преимущества и пользоваться ими с этапа написания объявления и во время показов, читайте в статье:

⠀«Как написать продающий текст для объявления о продаже квартиры.»

Пять сайтов с функцией определения цены недвижимости

⠀⠀Площадки, делающие расчёт стоимости жилья онлайн, исходя из предложений на их сайте недвижимости:


⠀⠀1. Сайт Центрального Информационного Агентства Недвижимости ЦИАН:

⠀⠀⠀⠀⠀⠀cian.ru


⠀2. Сайт о недвижимости:

⠀⠀⠀⠀⠀⠀tvoyadres.ru


⠀⠀3. Сервис по оценке от Рекламного Информационного Портала «РЕИНПОРТ недвижимость»:

⠀⠀⠀⠀⠀⠀rocenka.com


⠀4. Сервис расчёта стоимости недвижимости от разработчиков Авито на сервисе Domofond:

⠀⠀⠀⠀⠀⠀domofond.ru


⠀5. Онлайн оценка истории цен на недвижимость от Яндекса. Позволяет узнать онлайн за сколько продавались и/или сдавались квартиры по определённому адресу:

⠀⠀⠀⠀⠀⠀ yandex.ru

Узнайте, как выглядят по-настоящему продающие объявления в моих кейсах:

Заказ оценки квартиры у профессионального риэлтора

Профессионал всегда отличался от толпы; это просто заметить.

⠀⠀Просто смотрите за тем, как много инструментов использует риэлтор и какими знаниями располагает; делайте заказ только на основании этих данных.


⠀⠀Следует понимать, что оценку рыночной стоимости недвижимости с обходом конкурентов, риэлтор сделает либо на основании оплаты за такую работу, либо при подписанном эксклюзивном договоре. Иначе, максимум, на который можно рассчитывать – это анализ с прозвоном конкурентов.

Заказ оценки квартиры в агентстве недвижимости

В агентстве недвижимости работают риэлторы; профессиональные и нет. Если придерживаться предыдущего пункта, то ошибка маловероятна.

⠀⠀Не выбирайте риэлтора на удачу. Проследите за тем, какие инструменты ему известны и что он использует. И когда найдёте действительно стоящего профессионала, тогда смело нанимайте его для оценки, или заключайте договор для продажи.


⠀⠀Бытует мнение, что, если пригласить к оценке и продаже сразу нескольких риэлторов, то это может приблизить сделку за счёт усилий каждого из них. Некоторые собственники во время таких «крысиных бегов» дополнительно прилагают ещё и собственные усилия. Следует понимать, что чаще всего в описанном случае инструменты и навыки собственника и «нанятых» риэлторов будут совпадать; это не только не прибавит точности в определении рыночной стоимости недвижимости, но и снизит эффективность продажи, создав в будущем засоренность пространства на некоторых досках, что может даже привести к искусственному снижению стоимости.

Настоящий эксперт обладает заметным количеством инструментов и работает только по договору.

Хотите, чтобы я занялся продажей вашей недвижимости?

Единственный способ оценить квартиру для покупателя с ипотекой

Средняя рыночная стоимость и цена оценщика могут значительно отличаться в определённых далее случаях.

⠀⠀Оценочные компании разрабатывают специальный отчёт о рыночной стоимости недвижимости для предоставления в банк.


⠀⠀Сегодня довольно много кампаний, делающих оценку стоимости квартиры для банка в каждом городе, что позволяет выбирать между ними, но в целом они одинаковы.


⠀⠀Отчёт о стоимости имеет ограниченный срок жизни, обычно не превышающий 1 месяц. Общий алгоритм оценки сложен и малоприменим в быту, однако следует знать, что в подавляющем большинстве оценщики не совершают звонков по анализируемым квартирам и, тем более, не посещают их, что значительно снижает точность отчёта по отношению к настоящим ценам.


⠀⠀Случается так, что некоторые риэлторы размещают «заманушки» ценой ниже рынка для получения звонков. Если подобные риэлторы облюбовали ваш район, тогда в отчёт оценщика попадут варианты со сниженной стоимостью; а, как вы, наверное, знаете, банк обычно предоставляет 80-90% от цены квартиры в отчёте оценщика. Покупателю просто может не хватить собственных денег для погашения возникшей разницы.

⠀⠀Как следствие – малоэффективное средство для точной аналитики рынка.

⠀Несоблюдение этого правила усложнит жизнь с ипотечными покупателями и может снизить среднерыночную стоимость квартиры в отчёте до минимальной.

⠀⠀Правило: Следите за «заманушками» на вашу квартиру, чтобы при необходимости оценки для банка, отчёт был приближен к реальности.

⠀⠀Если рынок наполнен продавцами с завышенными, по сравнению с вашей, ценами, тогда не заморачивайтесь на этот счёт.


⠀⠀Некоторые банки не сотрудничают с некоторыми оценочными организациями, поэтому всегда уточняйте в банке список оценщиков, отчёты которых он готов принять на текущий момент.

Подытожим об оценке недвижимости

⠀⠀Из пяти подходящих способов оценки недвижимости наиболее точными являются три:

⠀⠀➡Самостоятельный сравнительный рыночный анализ стоимости квартиры

⠀⠀➡Заказ оценки у профессионального риэлтора.

⠀⠀➡Заказ оценки в агентстве недвижимости у профессионального риэлтора.


⠀⠀И оставшиеся два:

⠀➡Ленивый и не точный – онлайн сервисы.

⠀➡Нужный банкам – ипотечный способ.

⠀Старайтесь выбирать верный способ, точно определяющий данные, влияющие на стоимость недвижимости, чтобы оперировать ими в ходе показа объекта.

Присоединяйтесь, добавляйтесь и подписывайтесь на мои каналы в социальных сетях

Подпишитесь на мой канал в Яндекс.Дзен:

Публикации о недвижимости

Как оценить недвижимость

Для тех, кто ждёт "своего" покупателя

⠀⠀Во все времена благоприятных удобных дней для продажи недвижимости не существовало, и по-настоящему задаваясь вопросом:

⠀⠀– Я решил заняться продажей квартиры, за сколько её сегодня можно продать?

⠀⠀Ответом всегда будет исследование...

Самый верный способ правильно оценить свою недвижимость

⠀⠀Позволяет определить пределы для корректировок при более глубоком исследовании цен и характеристик.

⠀⠀Так, в зависимости от выявляемых обстоятельств, можно вовремя сместиться в нужную сторону, не упустив при этом...

Как рекламировать свою недвижимость

Узнайте о  способах разместить объявление для продажи квартиры в 2020 году

⠀⠀С целью понимания принципов работы инструментов для продажи недвижимости необходимо знать три истины в современной рекламе...

В продаже любого товара, в том числе и недвижимости, лучше придерживаться Метода Гомера

⠀⠀«Очередность приводимых аргументов влияет на их убедительность. Наиболее убедителен следующий порядок аргументов: сильные - средние - один самый сильный.»

©Гомер.


⠀⠀Следствия:

а) избегайте слабых аргументов;

б) не начинайте...

Способы дать объявление о продаже в 21 веке

⠀⠀При планировании стратегии продвижения важно находить баланс между своими планами, рекламным бюджетом и получаемым рыночным эквивалентом недвижимости.

⠀⠀Сегодня ответом на вопрос:

⠀⠀– Что необходимо сделать, чтобы продать квартиру?

⠀⠀Служат семь инструментов, подходящих...

О подготовке и показах

Только фотограф способен изуродовать что угодно одним движением пальца

⠀⠀С момента подготовки квартиры к продаже, начинается и подготовка к показам для потенциальных покупателей.

⠀⠀Идеально, если оставить помещение максимально схожим с фотографиями и проводить влажную уборку квартиры перед каждым...

Что нужно делать, чтобы провести показ квартиры максимально эффективно

⠀⠀Встречи нужно проводить объективно в соответствии с задачей. Помните, что ваша задача продать, а не изливать душу о холодных полах, пьяных соседях и вечно текущей крыше. ⠀⠀Как завещал Гомер – избегайте слабых аргументов.

Квартира во время показа должна быть...

О документах

Какие документы 📖 следует проверить для готовности к договору купли-продажи квартиры

⠀⠀1. Паспорт.

⠀⠀2. СНИЛС.

⠀⠀3. Правоподтверждающий документ – свидетельство или выписка ЕГРН.

⠀⠀4. Правоустанавливающий документ-основание...

Как составить договор купли-продажи квартиры

⠀⠀Обратиться к нотариусам или к профессиональному в этой сфере юристу. Средняя цена на услуги подобного рода составляет от 1-й до 30-ти тысяч рублей, в зависимости от исполнителя...

Списки организаций и документов

⠀⠀Как восстановить документ-основание;

⠀⠀Как восстановить свидетельство о собственности;

⠀⠀Как изготовить технический паспорт

⠀⠀🐎 Список организаций в Томске.

Пошаговая инструкция

Любое ограничение можно безопасно снять. Однако, как бы вас не убеждал собственник, в таких случаях, надежнее будет...

Полезно знать

Заметка о покупателях с высокой мотивацией

⠀Покупателей, готовых заплатить максимальную стоимость, чаще всего определяют 3 одинаковых потребности...

3 основных способа продать и купить недвижимость одновременно

Необходимо серьёзно подходить к продаже своего жилья, особенно, когда целью является одновременная покупка альтернативной недвижимости.

⠀⠀Наиболее эффективной стратегией является...

Как купить квартиру, которую вы действительно хотите

⠀Для покупки той квартиры, которую вы действительно хотите.

⠀Звучит просто, пока не разобраться. Давайте же разберёмся что такое квартира, которую вы действительно хотите...


Преимущества и недостатки разных видов гостинок

⠀⠀Маленькая площадь помещений – недостаток и преимущество всех типов гостинок. Ограниченный санузел, обычно, предполагает установку только туалета и ванны/душевой; малогабаритных, разумеется. Жилое помещение, состоящее из комнаты, объединяет в себе кухню и коридор. Преимущество здесь — ощутимо низкая стоимость коммунальных платежей из-за...

Отличия эксклюзивного и кабального договоров

⠀К сожалению, явление кабального договора достаточно распространено на сегодняшнем рынке.

⠀Единственный способ изменить позицию посредника с таким договором...

Что делает риэлтор и чем отличается от юриста

⠀Исторически сложилось размытие границ между профессиями риэлтор и юрист. Чтобы подробнее ответить на вопрос, нужно сравнить эти две профессии и поразмышлять, чем же они отличаются...