Купля-продажа недвижимости в Томске

5 способов, как оценить квартиру и другую недвижимость, чтобы узнать её среднюю⚖ рыночную стоимость перед продажей

Не имеет значения, в какое время продавать квартиру, главное правильно её оценить.

Грустная лягушка Пеппе.
Грустная лягушка Пеппе.
Из комикса «Мальчиковый клуб Мэта Фьюри». «Boys_Club by Matt Furie»

Самостоятельный сравнительный рыночный анализ стоимости квартир

Только самостоятельное и внимательное изучение конкурентов приближает человека к пониманию формирования стоимости на рынке недвижимости и эффективнее позволяет сохранять цену во время переговоров с покупателем.


Посещать квартиры конкурентов, – это лучший способ вывести среднерыночную стоимость своей.

На изображении смешное сравнение очень накаченного мужика и хлеба. Оба рельефные и блестят. Я уважаю спортивных людей и прошу прощения, если кого-нибудь обидел этот мем; прошу рассматривать его только лишь с визуальной стороны подобранных изображений. Спасибо за понимание.

⠀⠀Понятно, что при определении рыночной цены на недвижимость методом сравнения, легко обнаружить много значимых параметров.


⠀⠀Очевидное не всегда очевидное для всех, поэтому, вместе с приобретением знания о своих конкурентах, мы получаем и силу; знания своих конкурентов обладают силой, если знать их и применять.

⠀⠀Такой подход применим при серьёзном желании максимально точно определить цену и продать квартиру по средней рыночной стоимости.

⠀⠀Лёгкий пример: если стало известно, что покупателю важно светящее по утрам, а не по вечерам солнце, то этим нужно пользоваться. Покупатели в некоторых случаях при торге опираются на другие предложения квартир, говоря что-то вроде:

⠀⠀– Я смотрел квартиры как ваша там и там. И в первом случае мне скидку предлагают, а во втором этажом лучше.

⠀⠀А вы ему:

⠀⠀– Я помню, что вы говорили о важности для вас цикла солнца в квартире и оно должно светить в неё с утра, а у первой квартиры, на сколько мне известно, окна совсем на другую сторону, я там был; а у второй хоть этаж и лучше, но солнце загораживает десятиэтажное здание напротив. Что вы намерены с этим делать?

⠀⠀Ведь, если вы были в тех квартирах, то максимально осведомлены о своей позиции на рынке и легко сможете управлять фактами.

Ипполи́т Матве́евич Воробья́нинов по прозвищу Киса.
Ипполи́т Матве́евич Воробья́нинов по прозвищу Киса.
Момент из фильма 12 стульев, где он говорит, что торг здесь не уместен.

Что делать при самостоятельном определении рыночной стоимости квартиры

Рынком всегда руководили покупатели, они смотрели, сравнивали, предлагали цену.

⠀⠀Чтобы быть более конкурентоспособным знать, какую цену установить за квартиру, важно владеть информацией. Для этого нужно притвориться профессиональным покупателем:


⠀1. Вооружиться таблицей сравнительного анализа, представленной ниже; или сделать свою.


⠀⠀2. Внести туда схожие квартиры из вашего сегмента. Узнать о большинстве из них можно на досках объявлений. Необходимо обязательно позвонить продавцам; поскольку, серьёзный подход к продаже обязывает выяснить как можно больше информации.


⠀⠀3. Одеть «тело» покупателя. Об этом вопросе есть отдельная статья с таблицей для глубокой аналитики рынка:

«Для чего нанимать риэлтора при покупке»

⠀⠀⠀⠀3.1. Позвонить всем продавцам, чтобы посмотреть их квартиры.

⠀⠀⠀⠀3.2. Перед просмотром попросить, чтобы продавец взял с собой оригиналы или копии правоустанавливающих документов. Это позволит узнать о юридических подробностях, влияющих на сделку.

⠀⠀⠀⠀3.3. Спросить, какой будет окончательная стоимость квартиры, если возникнет желание её купить. Так вы сможете спрогнозировать дальнейшее движение рынка, ведь озвученная стоимость рано или поздно появится и в объявлении о продаже этой квартиры.


⠀⠀4. Фиксировать всю полученную информацию в таблицах сравнительного (первичного) ценового анализа; и глубокого исследования каждого объекта.


⠀⠀5. Сравнить и посчитать.

⠀⠀Чтобы упростить определение допустимых рамок в корректировке собственной стоимости и цен конкурентов, я рекомендую задать себе следующие вопросы:

⠀⠀1. За сколько продаем?

⠀2. Почему цена именно такая?

⠀3. Сколько эта цена будет актуальна?

⠀4. Как цена будет изменяться во времени?

⠀⠀5. Какой будет окончательная приемлемая цена?

⠀⠀6. Будут ли разные цены для разных групп покупателей?

⠀⠀Существует две альтернативы самостоятельному способу оценки: обращение в агентство недвижимости, либо к профессиональному риэлтору.

Хотите, оставить заявку на оценку квартиры?

Расчёт стоимости недвижимости онлайн 🌐

«Лёгким движением руки брюки превращаются; брюки превращаются; брюки превращаются в элегантные шорты.»
 © КФ. Бриллиантовая рука.

Советский актёр Андрей Миронов
Советский актёр Андрей Миронов
Момент из кинофильма бриллиантовая рука.

⠀⠀Онлайн сервисы – простой и бесплатный способ узнать цену на квартиру по указываемому адресу, но, как и брюки – не надёжный.

Калькуляторы средней цены на квартиру

⠀⠀Сервисы-калькуляторы для оценки недвижимости позволяют рассчитать стоимость недвижимости онлайн. Однако, они используют излишнюю информацию в то же время упуская важные параметры для сравнения и не способны проанализировать цену спроса на недвижимость во время показа; потому что сайт не может лично пройти по двору, подойти к крыльцу, почувствовать чистоту или загазованность воздуха; зайти в подъезд дома и оценить его чистоту; зайти в квартиру любого собственника, продававшего или продающего. Сайт не способен выглянуть в окно и тем более провести показ квартиры.


⠀⠀Полученный таким образом отчёт о рыночной стоимости недвижимости не включает значимые и весомые во время торга параметры. Он просто не точен.
На изображении два калькулятора с разными результатами. Загадка: 6:3(2). Нужно решить этот пример и дать ответ.

Из вышенаписанного рождаются 2 правила для продавца недвижимости

⠀⠀1 Правило. Делать фотографии перечисленных выше вещей для объявления, это позволяет заранее удовлетворить часть требований и любопытства тех, кому нужна недвижимость, имеющая схожие характеристики.


⠀2 Правило. Результаты определения цены на квартиру, вычисляемые подобными сайтами – информация легко и бесплатно добытая. А «полезности», всё-таки, добываются трудом и/или платно.


⠀⠀Точному определению цены помогает обнаружение конкурентных преимуществ похожего жилья, выставленного на рынке, а не слепое полагание на программы.

⠀⠀Как искать преимущества и пользоваться ими с этапа написания объявления и во время показов, читайте в статье:

⠀«Как написать продающий текст для объявления о продаже квартиры.»

Пять сайтов с функцией определения цены недвижимости

⠀⠀Площадки, делающие расчёт стоимости жилья онлайн, исходя из предложений на их сайте недвижимости:


⠀⠀1. Сайт Центрального Информационного Агентства Недвижимости ЦИАН:

⠀⠀⠀⠀⠀⠀cian.ru


⠀2. Сайт о недвижимости:

⠀⠀⠀⠀⠀⠀tvoyadres.ru


⠀⠀3. Сервис по оценке от Рекламного Информационного Портала «РЕИНПОРТ недвижимость»:

⠀⠀⠀⠀⠀⠀rocenka.com


⠀4. Сервис расчёта стоимости недвижимости от разработчиков Авито на сервисе Domofond:

⠀⠀⠀⠀⠀⠀domofond.ru


⠀5. Онлайн оценка истории цен на недвижимость от Яндекса. Позволяет узнать онлайн за сколько продавались и/или сдавались квартиры по определённому адресу:

⠀⠀⠀⠀⠀⠀ yandex.ru

Узнайте, как выглядят по-настоящему продающие объявления в моих кейсах:

Заказ оценки квартиры у профессионального риэлтора

Профессионал всегда отличался от толпы; это просто заметить.

Американский актёр Роберт Дауни (Младший).
Американский актёр Роберт Дауни (Младший).
Фильм «Железный человек». Тони» Старк доволен.

⠀⠀Просто смотрите за тем, как много инструментов использует риэлтор и какими знаниями располагает; делайте заказ только на основании этих данных.


⠀⠀Следует понимать, что оценку рыночной стоимости недвижимости с обходом конкурентов, риэлтор сделает либо на основании оплаты за такую работу, либо при подписанном эксклюзивном договоре. Иначе, максимум, на который можно рассчитывать – это анализ с прозвоном конкурентов.

Заказ оценки квартиры в агентстве недвижимости

В агентстве недвижимости работают риэлторы; профессиональные и нет. Если придерживаться предыдущего пункта, то ошибка маловероятна.

⠀⠀Не выбирайте риэлтора на удачу. Проследите за тем, какие инструменты ему известны и что он использует. И когда найдёте действительно стоящего профессионала, тогда смело нанимайте его для оценки, или заключайте договор для продажи.


⠀⠀Бытует мнение, что, если пригласить к оценке и продаже сразу нескольких риэлторов, то это может приблизить сделку за счёт усилий каждого из них. Некоторые собственники во время таких «крысиных бегов» дополнительно прилагают ещё и собственные усилия. Следует понимать, что чаще всего в описанном случае инструменты и навыки собственника и «нанятых» риэлторов будут совпадать; это не только не прибавит точности в определении рыночной стоимости недвижимости, но и снизит эффективность продажи, создав в будущем засоренность пространства на некоторых досках, что может даже привести к искусственному снижению стоимости.

Настоящий эксперт обладает заметным количеством инструментов и работает только по договору.

Хотите, чтобы я занялся продажей вашей недвижимости?

Мем из мультфильма «История игрушек».
Мем из мультфильма «История игрушек».
Момент, где Базз Лайтер рассказывает Вуди, что банки всюду, и Вуди из-за этого страшно.

Единственный способ оценить квартиру для покупателя с ипотекой

Средняя рыночная стоимость и цена оценщика могут значительно отличаться в определённых далее случаях.

⠀⠀Оценочные компании разрабатывают специальный отчёт о рыночной стоимости недвижимости для предоставления в банк.


⠀⠀Сегодня довольно много кампаний, делающих оценку стоимости квартиры для банка в каждом городе, что позволяет выбирать между ними, но в целом они одинаковы.


⠀⠀Отчёт о стоимости имеет ограниченный срок жизни, обычно не превышающий 1 месяц. Общий алгоритм оценки сложен и малоприменим в быту, однако следует знать, что в подавляющем большинстве оценщики не совершают звонков по анализируемым квартирам и, тем более, не посещают их, что значительно снижает точность отчёта по отношению к настоящим ценам.


⠀⠀Случается так, что некоторые риэлторы размещают «заманушки» ценой ниже рынка для получения звонков. Если подобные риэлторы облюбовали ваш район, тогда в отчёт оценщика попадут варианты со сниженной стоимостью; а, как вы, наверное, знаете, банк обычно предоставляет 80-90% от цены квартиры в отчёте оценщика. Покупателю просто может не хватить собственных денег для погашения возникшей разницы.

⠀⠀Как следствие – малоэффективное средство для точной аналитики рынка.

⠀Несоблюдение этого правила усложнит жизнь с ипотечными покупателями и может снизить среднерыночную стоимость квартиры в отчёте до минимальной.

⠀⠀Правило: Следите за «заманушками» на вашу квартиру, чтобы при необходимости оценки для банка, отчёт был приближен к реальности.

⠀⠀Если рынок наполнен продавцами с завышенными, по сравнению с вашей, ценами, тогда не заморачивайтесь на этот счёт.


⠀⠀Некоторые банки не сотрудничают с некоторыми оценочными организациями, поэтому всегда уточняйте в банке список оценщиков, отчёты которых он готов принять на текущий момент.

Подытожим об оценке недвижимости

⠀⠀Из пяти подходящих способов оценки недвижимости наиболее точными являются три:

⠀⠀➡Самостоятельный сравнительный рыночный анализ стоимости квартиры

⠀⠀➡Заказ оценки у профессионального риэлтора.

⠀⠀➡Заказ оценки в агентстве недвижимости у профессионального риэлтора.


⠀⠀И оставшиеся два:

⠀➡Ленивый и не точный – онлайн сервисы.

⠀➡Нужный банкам – ипотечный способ.

⠀Старайтесь выбирать верный способ, точно определяющий данные, влияющие на стоимость недвижимости, чтобы оперировать ими в ходе показа объекта.

Адриано Челентано
Адриано Челентано
Цитата из фильма «Блеф».

Присоединяйтесь, добавляйтесь и подписывайтесь на мои каналы в социальных сетях

Подпишитесь на мой канал в Яндекс.Дзен:

Публикации о недвижимости

Как оценить недвижимость

4 правила в торговле недвижимостью
4 правила в торговле недвижимостью

Для тех, кто ждёт "своего" покупателя

⠀⠀Во все времена благоприятных удобных дней для продажи недвижимости не существовало, и по-настоящему задаваясь вопросом:

⠀⠀– Я решил заняться продажей квартиры, за сколько её сегодня можно продать?

⠀⠀Ответом всегда будет исследование...

Самостоятельная оценка
Самостоятельная оценка

Самый верный способ правильно оценить свою недвижимость

⠀⠀Позволяет определить пределы для корректировок при более глубоком исследовании цен и характеристик.

⠀⠀Так, в зависимости от выявляемых обстоятельств, можно вовремя сместиться в нужную сторону, не упустив при этом...

Как рекламировать свою недвижимость

3 рекламных истины
3 рекламных истины

Узнайте о  способах разместить объявление для продажи квартиры в 2020 году

⠀⠀С целью понимания принципов работы инструментов для продажи недвижимости необходимо знать три истины в современной рекламе...

Как написать продающий текст для объявлений о продаже квартиры
Как написать продающий текст для объявлений о продаже квартиры

В продаже любого товара, в том числе и недвижимости, лучше придерживаться Метода Гомера

⠀⠀«Очередность приводимых аргументов влияет на их убедительность. Наиболее убедителен следующий порядок аргументов: сильные - средние - один самый сильный.»

©Гомер.


⠀⠀Следствия:

а) избегайте слабых аргументов;

б) не начинайте...

7 инструментов для быстрой и выгодной продажи квартиры
7 инструментов для быстрой и выгодной продажи квартиры

Способы дать объявление о продаже в 21 веке

⠀⠀При планировании стратегии продвижения важно находить баланс между своими планами, рекламным бюджетом и получаемым рыночным эквивалентом недвижимости.

⠀⠀Сегодня ответом на вопрос:

⠀⠀– Что необходимо сделать, чтобы продать квартиру?

⠀⠀Служат семь инструментов, подходящих...

О подготовке и показах

Как подготовить квартиру к продаже
Как подготовить квартиру к продаже

Только фотограф способен изуродовать что угодно одним движением пальца

⠀⠀С момента подготовки квартиры к продаже, начинается и подготовка к показам для потенциальных покупателей.

⠀⠀Идеально, если оставить помещение максимально схожим с фотографиями и проводить влажную уборку квартиры перед каждым...

Как показать квартиру покупателю, чтобы он её запомнил
Как показать квартиру покупателю, чтобы он её запомнил

Что нужно делать, чтобы провести показ квартиры максимально эффективно

⠀⠀Встречи нужно проводить объективно в соответствии с задачей. Помните, что ваша задача продать, а не изливать душу о холодных полах, пьяных соседях и вечно текущей крыше. ⠀⠀Как завещал Гомер – избегайте слабых аргументов.

Квартира во время показа должна быть...

О документах

Сбор документов
Сбор документов

Какие документы 📖 следует проверить для готовности к договору купли-продажи квартиры

⠀⠀1. Паспорт.

⠀⠀2. СНИЛС.

⠀⠀3. Правоподтверждающий документ – свидетельство или выписка ЕГРН.

⠀⠀4. Правоустанавливающий документ-основание...

Как продать квартиру, чтобы не обманули
Как продать квартиру, чтобы не обманули

Как составить договор купли-продажи квартиры

⠀⠀Обратиться к нотариусам или к профессиональному в этой сфере юристу. Средняя цена на услуги подобного рода составляет от 1-й до 30-ти тысяч рублей, в зависимости от исполнителя...

Как и где восстановить потерянные документы
Как и где восстановить потерянные документы

Списки организаций и документов

⠀⠀Как восстановить документ-основание;

⠀⠀Как восстановить свидетельство о собственности;

⠀⠀Как изготовить технический паспорт

⠀⠀🐎 Список организаций в Томске.

Как проверить обременение
Как проверить обременение

Пошаговая инструкция

Любое ограничение можно безопасно снять. Однако, как бы вас не убеждал собственник, в таких случаях, надежнее будет...

Полезно знать

Кто они — покупатели с высокой мотивацией?
Кто они — покупатели с высокой мотивацией?

Заметка о покупателях с высокой мотивацией

⠀Покупателей, готовых заплатить максимальную стоимость, чаще всего определяют 3 одинаковых потребности...

Как поменять квартиру
Как поменять квартиру

3 основных способа продать и купить недвижимость одновременно

Необходимо серьёзно подходить к продаже своего жилья, особенно, когда целью является одновременная покупка альтернативной недвижимости.

⠀⠀Наиболее эффективной стратегией является...

Для чего нанимать риэлтора при покупке
Для чего нанимать риэлтора при покупке

Как купить квартиру, которую вы действительно хотите

⠀Для покупки той квартиры, которую вы действительно хотите.

⠀Звучит просто, пока не разобраться. Давайте же разберёмся что такое квартира, которую вы действительно хотите...


Всё, что нужно знать о гостинках
Всё, что нужно знать о гостинках

Преимущества и недостатки разных видов гостинок

⠀⠀Маленькая площадь помещений – недостаток и преимущество всех типов гостинок. Ограниченный санузел, обычно, предполагает установку только туалета и ванны/душевой; малогабаритных, разумеется. Жилое помещение, состоящее из комнаты, объединяет в себе кухню и коридор. Преимущество здесь — ощутимо низкая стоимость коммунальных платежей из-за...

Договоры с собственником
Договоры с собственником

Отличия эксклюзивного и кабального договоров

⠀К сожалению, явление кабального договора достаточно распространено на сегодняшнем рынке.

⠀Единственный способ изменить позицию посредника с таким договором...

Риэлтор=юрист?
Риэлтор=юрист?

Что делает риэлтор и чем отличается от юриста

⠀Исторически сложилось размытие границ между профессиями риэлтор и юрист. Чтобы подробнее ответить на вопрос, нужно сравнить эти две профессии и поразмышлять, чем же они отличаются...

Купля-продажа недвижимости.
Томск.
Связаться через мессенджеры:
В социальных сетях

© 2014. Все права защищены.

Копирование любых материалов этого сайта без согласия владельца и без указания ссылки на данный сайт, как на первоисточник, запрещено.