Вы находитесь внутри динамически меняющегося личного кабинета; изменения будут происходить по мере выполнения работ различного характера.
⠀⠀Такая страница создаётся для контроля собственником качества исполнения заказанных услуг.
⠀⠀Вы увидите здесь всю работу, соответствующую выбранному объёму услуг, если примете решение сотрудничать со мной.
Основные недостатки объявления, являющиеся причиной отказа на этапе просмотра объявления
1. Отсутствие изображения планировки
⠀⠀Покупателю тяжело определить потенциал использования квартиры.
2. Текст объявления не является исчерпывающим
⠀⠀Это приводит к неосведомлённости покупателей о большинстве преимуществ объекта и, вероятно, к отсутствию аргументов со стороны вашего представителя во время показов.
⠀⠀В тексте отсутствуют явные преимущества, получаемые покупателем после приобретения квартиры.
⠀⠀Подробнее о текстах вы можете почитать в статье:
3. На фотографиях присутствуют куски оторванных обоев, что просто не этично
⠀⠀Лучше оторвать линию или подклеить.
4. След потёков или чего-то подобного на фотографии кухни
⠀⠀По моему мнению, является основной причиной отказа от звонка на этапе просмотра объявления.
Если вы приняли решение о сотрудничестве, пожалуйста, ознакомьтесь с ценовой политикой и условиями договора:
Исследование цен и характеристик
Динамика рынка
⠀⠀Исследуя динамику по 3-м высокочастотным запросам, максимально коротко описывающим объект анализа и относящимся с большей вероятностью к покупателям, я делаю вывод, что в целом по стране и в частности по Томску спрос находился в относительной стабильности до начала текущей эпидемии.
⠀⠀Как видно из графиков ниже, в начале эпидемии присутствует пик активности спроса и последующий его спад. Ввиду непредсказуемости ситуации, определение дальнейшей покупательской активности является затруднительным; однако, логично будет предположить, что даже при сохранении спроса на уровне предыдущих двух лет, количество крупных объектов, выставляемых на продажу, скорее всего, начнёт возрастать к концу лета из-за сопутствующего ущерба от эпидемии большому количеству работодателей и соответствующих массовых сокращений.
⠀⠀Графические данные для исследования получены с помощью инструмента "История запросов" в сервисе wordstat от Яндекс.
⠀⠀Дата актуализации: 31.05.2020
Динамика высокочастотного запроса "купить 3 квартиру"
Активность запроса по стране:
Активность запроса по Томску:
Динамика высокочастотного запроса "купить трехкомнатную"
Активность запроса по стране:
Активность запроса по Томску:
Динамика высокочастотного запроса "купить 3 комнатную"
Активность запроса по стране:
Активность запроса по Томску:
☝️ Краткая сводка о ценообразовании из файла выше:
⠀⠀С учётом 16 аналогичных предложений, выставленных в пределах от Бердской до Фрунзе; по линии Ленина:
⠀⠀По сути, это максимальные значения цены.
⠀⠀Так происходит из-за ошибок в назначении цен некоторыми собственниками и риэлторами, а также надбавки на "поторговаться" и прочими факторов ценообразования.
⠀⠀Заметка о покупателях по верхним ценам
⠀⠀Чтобы выровнять баланс цен и получить следующее значение в ценовом коридоре, все значения стоимости квадрата, превышающие среднее, заменяются этим средним значением.
⠀⠀👆 Такой способ нивелирует необходимость уточнять сумму скидки у конкурентов и позволяет усреднить стоимость; работает при большом количестве аналогичных предложений.
⠀⠀«Как посчитать максимальную, среднюю и минимальную цены»
⠀⠀Следующим шагом служит исключение из расчёта всех предложений с завышенными ценами; так мы сужаем значение ценового коридора, — и находим ориентировочные середину и дно для случаев резкого спада спроса и одновременной необходимости продажи во время низкого интереса покупателей; здесь поступает максимальное количество предложений от покупателей.
⠀⠀Имеет значение
⠀⠀Учитывая текущую эпидемиологическую ситуацию, и информацию о спросе на крупные объекты, возникает необходимость ввести соответствующий коэффициент.
⠀⠀Проанализировав графики покупательского спроса, представленные ранее, я определил среднее значение падения спроса на 17 пунктов от среднегодового. Соответственно, от каждого из полученных значений стоимости необходимо отнять 17%.
⠀⠀Так получаем следующие диапазоны:
⠀⠀1. Максимальный ценовой коридор:
⠀⠀2 731 875 - (2 731 875 *0,17) = 2 267 456 ₽
⠀⠀3 271 340 - (3 271 340 *0,17) = 2 715 212 ₽
⠀⠀2. Усреднённый ценовой коридор:
⠀⠀2 652 670 - (2 652 670 *0,17) = 2 201 716 ₽
⠀⠀3 198 540 - (3 198 540 *0,17) = 2 654 788 ₽
⠀⠀3. Суженный ценовой коридор:
⠀⠀2 668 750 ₽ - (2 668 750 *0,17) = 2 215 063 ₽
⠀⠀3 068 301 - (3 068 301 *0,17) = 2 546 690 ₽
⠀⠀
⠀⠀Резюме: текущая назначенная стоимость находится в рамках предполагаемого спроса.
Если вы приняли решение о сотрудничестве, пожалуйста, ознакомьтесь с ценовой политикой и условиями договора:
Этот минимум предстоит сделать для качественного поиска покупателя
1. Написать продающий текст
Способствует ясному пониманию преимуществ своего и аналогичных вариантов. Поделен на 5 версий.
⠀⠀Реализация 5 версий объявления необходима для соответствия лимитам символов на различных площадках.
⠀⠀Такой подход повышает вероятность доставки максимального количества информации каждому потенциальному покупателю квартиры на каждой доске объявлений.
Открыть пример текста объявления
⠀Гостинка на высоком первом этаже рядом с остановкой «Интернационалистов» – «ПЖРТ».
⠀Дом расположен между двумя центральными узлами торговли и оказания услуг населению в центре мегарайона «Каштак».
О доме:
⠀1. Панельный дом 1975 года постойки с высокой посадкой 1-го этажа из-за наличия полноценного вентилируемого подвального помещения, обеспечивающего надёжное расположение ресурсоснабжающих узлов.
⠀2. Управляющая компания: "Каштачная".
⠀
О помещении:
⠀1. Гостинка включает в себя:
⠀⠀⠀● Комнату с кухонной зоной и раковиной;
⠀⠀⠀● Совмещённый санузел с установленным унитазом и душевой кабиной;
⠀2. Пластиковое окно выходит на Юго-Запад, благодаря этому помещение получает больше солнечного света, чем при других направлениях, что особенно важно в зимний период и в дни повышенной влажности; потому что квартира остаётся постоянно сухой, создавая полезный микроклимат для человека.
⠀3. Металлическая входная дверь ведёт в отгороженный коридор на 3-х соседей.
⠀
О ремонте:
⠀1. Ремонту 2 года.
⠀2. На полу постелено дерево, стянуто для фиксации и отсутствия сткрипов; сверху уложены листы ДСП; на листы постелен толстый линнолеум.
⠀3. Пластиковый стеклопакет.
⠀4. На полу санузла постелен линнолеум, а на стенах установлены пластиковые стеновые панели, что позволит избежать работ по демонтажу старого кафеля для кладки нового;
⠀
Об инфраструктуре:
⠀1. Рядом с домом расположился производственный жилищно-ремонтный трест, объединяющий в себе Аварийно-диспетчерские службы управляющих компаний и другие организации.
⠀2. В 15-20-ти минутах ходьбы расположен железнодорожный вокзал «Томск-2» и прилегающий к нему вагонный участок с ремонтным депо, дающим большое количество рабочих мест.
⠀3. Прямая транспортная связь с центром – 15 остановок ~ 30-45 минут.
⠀4. В шаговой доступности 3-10-ти минут:
⠀⠀⠀● Магазины «Ярче», «FixPrice», «Пятёрочка», «МарияРа», «Магнит»;
⠀⠀⠀● Кампания по прокату автомобилей.
⠀⠀⠀● Десяток автосервисов.
⠀⠀⠀● Салоны красоты, парикмахерские, качалки, секции и прочие полезные заведения в избытке.
⠀5. На отдалении двух остановок находится проспект Мира, с расположенными на нём:
⠀⠀⠀● Торговыми центрами «Лента», «Громада», «МираМикс», «Волна».
⠀⠀⠀● Народным рынком.
⠀⠀⠀● Кучей прочей инфраструктуры, сопутствующей центральным проспектам районов.
⠀
Образование:
⠀1. Томский государственный архитектурно-строительный университет в трёх остановках.
⠀2. Прямая транспортная доступность к остальным ВУЗам – от 3-х до 15 остановок ~ 30-45 минут.
⠀3. Гимназия №55 находится в семи минутах пешеходной скорости
⠀4. Лицей №7 В 10-ти минутах от дома
⠀5. Школа №30 с дошкольным отделением находится в трёх минутах пешком от дома;
⠀6. Детские сады №65 за соседним домом; №79 и 88 в десяти минутах неспешной прогулки.
⠀
Безопасность:
⠀1. Участковый пункт полиции расположен рядом с остановкой «Интернационалистов»
⠀2. Аварийно-диспетчерские службы управляющих компании «Интеграл», «Каштачная», «Правобережная» расположены рядом с домом, что защищает владельцев
⠀
Здравоохранение и благосостояние.
⠀1. Поликлиника №10 в 3-х остановках от дома.
⠀2. Рядом с домом центральная подстанция Скорой медицинской помощи, расположена по адресу: Говорова 25
⠀3. Семь стоматологических клиник в 5-20 минутах пешком.
⠀4. Четыре аптеки;
⠀5. Круглосуточная аптека расположена не далеко от дома на остановке «Говорова», ~20 минут ходьбы.
⠀6. Сквер Ветеранов; с лавочками расположен в 5-ти минутах шагом от дома;
⠀7. Мемориальный комплекс со стелой памяти павшим в локальных войнах в 15 минутах; рядом с ним расположена православная часовня.
⠀
Особенности расчёта:
⠀1. Два взрослых собственника;
⠀2. Право собственности на гостинку: «выделенная доля в праве». Читайте подробнее об этом статью по запросу в поисковик: «Всё, что нужно знать о гостинках. Алексей Кравченко»
⠀3. Ранее гостинка приобреталась с привлечением нотариата, что обеспечивает дополнительную уверенность в чистоте сделки, благодаря доскональной нотариальной проверке всей предыдущей истории объекта.
⠀
⠀Для записи на просмотр пишите или звоните на номер, указанный в объявлении.
Больше примеров текстов вы можете посмотреть на странице с отзывами.
2. Нарисована презентационная планировка
⠀⠀Планировка — единственное изображение, на котором можно указать большое количество дополнительных смысловых элементов и встроить яркие релевантные* изображения.
⠀⠀*Релевантность
⠀⠀Релевантность – соответствие чего-либо, чему-либо. Например, умеренные релевантные красные стрелки или цветные изображения удобств увеличивают заметность и соответствуют правилам площадок объявлений.
3. Разработать листовку для вручения покупателям при просмотре
⠀⠀Такой лист, выданный покупателю после просмотра, позволяет дополнительно ознакомиться с предложением и на дольше закрепить его в памяти, что в свою очередь повышает вероятность продажи после показа.
4. Настроить поисковые объявления
Единственный способ для мгновенной выдачи по прямым запросам пользователей.
⠀⠀Так называемая "контекстная реклама" - платный профессиональный инструмент для рекламы товаров в интернете, опирающийся на ключевые* запросы.
⠀⠀*Ключевой запрос – далее по тексту – ключ.
⠀⠀Для продажи гостинки подготовлены массивы текстово-графических, релевантных объекту продажи, объявлений для поисковых систем: Яндекс, Bing, Mail, Рамблер.
Всего ключей: 328
⠀Около целевые запросы
⠀⠀Околоцелевые здесь означает, что запрос может принадлежать как продавцу, так и покупателю; поэтому вероятность получить клиента падает на 50% и ниже.
⠀⠀Ключевое слово: «Продажа»
⠀⠀Ключей 42;
⠀⠀➖➖➖➖➖➖
⠀⠀Ключевое слово ⠀⠀«Гостинка;Малосемейка»
⠀⠀Ключей: 71
⠀⠀➖➖➖➖➖➖
⠀⠀Ключевое слово: Коммуналка
⠀⠀Ключей: 5
⠀⠀Целевые и околоцелевые географические запросы имеют вероятность принадлежать людям, выбирающим транспортную доступность, совпадающую маршрутом с объектом продажи.
⠀⠀Ключевое слово «Томск»
⠀⠀Ключей: 80
⠀⠀➖➖➖➖➖➖
⠀⠀Ключевое слово: «Октябрьский»
⠀⠀Ключей: 23
⠀⠀➖➖➖➖➖➖
⠀⠀Ключевое слово: «Кировский»
⠀⠀Ключей: 11
⠀⠀➖➖➖➖➖➖
⠀⠀Ключевое слово: «Советский»
⠀⠀Ключей: 18
⠀⠀➖➖➖➖➖➖
⠀⠀Ключевое слово «Ленинский»
⠀⠀Ключей: 16
⠀⠀По около целевым запросам устанавливается пониженный коэффициент для корректировки стоимости объявления. Так объявление будет находится на первой странице выдачи; но чаще внизу страницы, – это позволяет снизить количество нежелательных переходов и экономит бюджет для показов по целевым запросам.
⠀⠀Не целевые показы будут предотвращены списком из 1811 «минус фраз*»
⠀⠀Минус фраза* – слово или сочетание слов, определяющих не целевые для продажи запросы; например: аренда, телевизор, счёт и т.д.
⠀Целевые запросы
⠀⠀Ключ: Купить + Гостинка/Малосемейка/Коммуналка/Комната/Студия/Малометражка
⠀⠀Ключей: 62
5. Оповестить возможных партнёров
⠀⠀Оповещение потенциальных партнёров улучшает качество поиска покупателя, повышая вероятность нахождения покупателей в верхнем ценовом диапазоне.
Я оповещаю более 200-т партнёров в закрытом чате риэлторов Томска
6. Загрузить обычные и поисковые объявления на соответствующие сервера
⠀⠀Так выглядит одно объявление для поисковой рекламы; как видно на изображении, объявление состоит из массива данных по каждому релевантному ключу для данного объявления.
⠀⠀Подобных файлов на одну рекламную кампанию приходится до 20-ти.
⠀⠀Чтобы научиться самостоятельно использовать поисковые объявления, рекомендую ознакомиться с онлайн учебниками двух ведущих игроков на этом рынке:
Яндекс: yandex.ru/adv/edu
7. Провести Показы и переговоры
Если вы приняли решение о сотрудничестве, пожалуйста, ознакомьтесь с ценовой политикой и условиями договора:
Присоединяйтесь, добавляйтесь и подписывайтесь на мои каналы в социальных сетях
О подготовке и показах
Что нужно делать, чтобы провести показ квартиры максимально эффективно
⠀⠀Встречи нужно проводить объективно в соответствии с задачей. Помните, что ваша задача продать, а не изливать душу о холодных полах, пьяных соседях и вечно текущей крыше. ⠀⠀Как завещал Гомер – избегайте слабых аргументов.
Квартира во время показа должна быть...
О документах
Как рекламировать свою недвижимость
В продаже любого товара, в том числе и недвижимости, лучше придерживаться Метода Гомера
⠀⠀«Очередность приводимых аргументов влияет на их убедительность. Наиболее убедителен следующий порядок аргументов: сильные - средние - один самый сильный.»
©Гомер.
⠀⠀Следствия:
а) избегайте слабых аргументов;
б) не начинайте...
Способы дать объявление о продаже в 21 веке
⠀⠀При планировании стратегии продвижения важно находить баланс между своими планами, рекламным бюджетом и получаемым рыночным эквивалентом недвижимости.
⠀⠀Сегодня ответом на вопрос:
⠀⠀– Что необходимо сделать, чтобы продать квартиру?
⠀⠀Служат семь инструментов, подходящих...Как оценить недвижимость
5 способов оценить квартиру и узнать её среднюю⚖ рыночную стоимость перед продажей
⠀⠀Только самостоятельное и внимательное изучение конкурентов приближает человека к пониманию формирования стоимости на рынке недвижимости и эффективнее позволяет сохранять цену во время переговоров с покупателем.
⠀⠀Посещать квартиры конкурентов, – это лучший способ вывести среднерыночную стоимость своей...
Полезно знать
Преимущества и недостатки разных видов гостинок
⠀⠀Маленькая площадь помещений – недостаток и преимущество всех типов гостинок. Ограниченный санузел, обычно, предполагает установку только туалета и ванны/душевой; малогабаритных, разумеется. Жилое помещение, состоящее из комнаты, объединяет в себе кухню и коридор. Преимущество здесь — ощутимо низкая стоимость коммунальных платежей из-за...
© 2014. Все права защищены.
